アパート経営で発生する小さな修繕費用【事例紹介】

「ボロい物件は利回りが高いけど修繕が発生しまくるんじゃないの？」と心配ないる人も多いと思う（過去の私がそうでした）ので、2020年に発生した10万円以下の支出についてまとめました。

私の築40年目の軽量鉄骨アパート（6戸の小さなアパートです）を実例にしています。

築古物件は特にですが、細かい修繕がつきものなので発生することを前提にシミュレーションした方が良いです。

最近は「夢の不労所得を手に入れませんか？」という謳い文句が浸透したせいか、不動産投資=買って終わりのキャッシュマシーンと思ってる人がたまにいます。

しかし不動産に限らず経費というものは大体において予想以上に高くつくもの。

今日ご紹介するもの以外でも、雨樋が壊れた、エアコンが動かなくなった、お湯が沸かないなど何が起きるか分かりません。

今回のブログを最後まで見て頂くと不動産投資、特に何が起きるか分からない築古物件の修繕費用がイメージできると思います。

基本は管理会社経由で発注

まず私の場合、細かい修繕は「3万円以下なら場合によっては事後報告で大丈夫です」と管理会社さんに伝えており、基本は職人さんや下請け業者に直接発注することはありません。

やや割高になるケースもありますが、その分関係を構築でき、入居を早く決めてくれたり色々な便宜をはかってくれるのでOKという考えです。

基本的に職人さんやリフォーム会社に直接発注しないのは割に合わないから。噂ほど安くはならないです。リフォーム会社からしても、個別対応や打合せが必要になったり、作業量がまとまらなかったり、面倒事が増えるし、大家によっては終盤で無理難題を言われるリスクもあるので嫌がる人が多い印象。
— 中村社長@web系不動産投資家 (@nakaweb_fudosan) December 9, 2020

以前ツイートしたように、直接発注してもそこまで安くならないし、なにより手間がかかります。

複数の業者が一気に入る場合はなおさらで、一挙に引き受けてくれる管理会社さんに依頼しているのです。

外壁塗装など大きい工事の場合は直接発注することもありますが、日常の修繕でいちいち相見積もりを取って競争意識を働かせて・・・ということはしません。

それでは昨年の修繕内容です。

網戸交換依頼：30,800円

入居者さんから網戸の交換依頼がきました。

金額は3万円ですが、自らやる大家（自主管理で）であれば、その辺のホームセンターで1万円くらいで網戸を購入すればできると思います。

遠隔地だったので、もちろんそこまではしませんがまぁ許容範囲でしょう。

建物共用部の除草：22,000円

続いて共用部の除草・枯れ木の切断です。

シルバーセンターなどに頼めば、もう少し安くなると思います。

築古物件は長期入居者が多いので、多少の雑草は我慢してくれるのですが道まで飛び出してきていたのでやりました。

単身者が多い物件だと、雑草など建物の景観はしっかり管理しないと2年に一度の更新時に引越しされる可能性もありますね。

湯沸かし器・エアコン部品交換：44,880円

湯沸かし器とエアコンの調子が悪い、という問い合わせがあり両方まとめて治しました。

業者によっては「修理するより新品に買い替えた方が結局お得」と言って、とにかく交換を勧めてきたりしますが、私は基本的には部分修繕派です。

「型が古すぎて部品がない」と言われるまでは交換対応しています。

3つの修繕の合計：97,600円

今回例に出したアパートは1年間の合計が10万円にも満たない金額で終わり、築古物件としては良い成績だったと思います。

とは言っても、所有1年目は部屋の原状回復費用だけで50万くらいかかったり、バランス釜が壊れて20万かかったりと、そこそこの修繕はしています。

ついでに言うと、この50万円の現状回復した部屋はワンルームです。

20年くらい住んだ入居者が退居したのですが、相当ルーズな人だったらしく、部屋が殺人事件の現場のようでした（汗）

あまりに酷いので、退去時に説明して国交省のガイドラインを無視し、退居金額の半額を負担して頂きました。

話を戻すと経験上、購入後1～2年で建物の不具合は落ち着いてくることが多い印象です。

なので過度に怖がらなくても大丈夫です。

一昨年にかかった修繕費用

ちなみにこの物件は一昨年（2019年）も大きなトラブルなく済んでいます。

・シャワーホース・浴室フレキ管交換：6,000円
・トイレのボールタップ交換：11,000円
・ハチの巣駆除：16,000円
・火災報知器設置：9,000円
・パッキン交換：3,000円

このような感じです。

「築古物件は次々とトラブルが発生してお金がかかりすぎる」というイメージがあるかも知れませんが、やはり物件によりますし、正直運が良かったと思います。（いまのところ）

最初に外壁塗装や屋根・階段の補強で約200万円くらいかかっていますが、「外から見て分かるもの」は契約時に値引き交渉しているので、シミュレーションの範囲内です。
※こちらの記事でも書いていますが、不動産投資は安く買うことができれば勝率が一気に上がります。

厄介なのは買ったあとから発生するトラブルですが、イメージよりここ数年は安上がりになっています。