2020.12.09

不動産投資にかかる税金と節税の仕組み

一定規模以上になると「不動産投資は税金との闘い」と言われるくらい、税務のことも頭に入れておかなくてはいけません。

投資家として一番やってはいけないミスが「経費の読み間違い」で、支出が確定しているにも関わらず計算に入れないのはミス中のミスと言えると思います。

物件のシミュレーションや融資付けなど購入に関わることは不動産投資は人気なのですが、税金は面倒だから後回しにしている方も多いのでないでしょうか。

腹が立つほど高い税金ですが将来大きな融資を受けるための先行投資でもあり、しかも税金は支出だけでなく、しっかり理解できていれば合法的に節税することもできるわけです。

今回は、不動産投資にかかる税金と節税の仕組みをご紹介します。

「不動産投資でかかる税金の種類」

不動産投資で発生する税金ですが、最初だけかかる税金や、毎月に関わる税金、年に1回発生する税金などさまざまです。

• ①所得税
  不動産投資で、賃貸経営による家賃収入や売却益が出た場合には、それが課税対象となる所得収入になるため税金が発生します。
  
• ②不動産取得税
  不動産を相続ではなく売買で取得した時に発生する税金。
  
• ③登録免許税
  不動産購入時に所有権を登録する時に発生する税金。

• ④印紙税
  不動産購入時の売買契約書等に貼付する印紙に発生する税金。
  
• ⑤固定資産税
  不動産そのものに課せられる税金。土地と建物にかかる税金で、建物部分は築年数とともに軽減され、土地は国が定める地価を元に土地部分の評価額が決まる。
  
• ⑥都市計画税
  市区町村によって異なり、自治体や不動産会社で投資物件が課税対象となるか確認できます。
  
• ⑦住民税
  所得額によって異なり、都道府県民税と市区町村税が合わさった税金。住民税も所得税に繋がる種類で節税できるポイントです。
  
• ⑧相続税
  不動産を相続した時にかかる税金。控除もあるため不動産や相続の条件によって調べる必要があります。
  
• ⑨個人事業税
  不動産投資で賃貸経営を個人事業主として開業した場合に発生する税金。
  
• ⑩消費税
  居住用の家賃収入には非課税ですが、オフィスや事務所として賃貸する場合には課税対象となり消費税がかかります。

必ずしもすべての不動産投資に関わる税金ではありませんが、覚えておく必要がある代表的な税金の種類です。

「収入によって変動する所得税」

不動産投資の税金で、数ある中でも大きく関わるのが「所得税」です。

所得税は、収入の多さに比例して税率も高くなり、税金が課せられます。

所得税の税率は、5％～45％と幅広く7段階に分かれて設定されており、195万円以上の所得は課税対象となり、どれくらいの所得見込みになるか事前にシミュレーションをしておくことをおすすめします。

所得額の計算方法は「所得額×税率－控除額」になります。

• 所得額195万円以下の場合･･･税率5％、控除額0円
• 所得額330万円以下の場合･･･税率10％、控除額97,500円
• 所得額695万円以下の場合･･･税率20％、控除額427,500円
• 所得額900万円以下の場合･･･税率23％、控除額636,000円
• 所得額1800万円以下の場合･･･税率33％、控除額1,536,000円
• 所得額4000万円以下の場合･･･税率40％、控除額2,796,000円
• 所得額4000万円以上の場合･･･税率45％、控除額4,796,000円

所得額を出す時には、家賃収入や売却益がすべて所得額になるわけではなく、不動産投資に関わったものを「必要経費」として差し引くことができます。

「節税するには必要経費がポイント」

不動産所得から差し引くことができる必要経費は、節税するための大きなポイントとなります。

所得に関わる収入例は、家賃収入、売却益、更新料、礼金といった種類です。

その所得から差し引ける必要経費例は、下記の項目があげられます。

• 修繕費
• 修繕積立費
• 管理委託料
• 固定資産税などの税金
• ローン金利
• 減価償却費
• その他、不動産投資に関わった書籍など関連した支出
  

このような項目が代表的です。

修繕費は細かいルールがあり、一括で経費にできないパターンがあるので税務署に確認しましょう。

確定申告はしっかりと

1年に1回確定申告がありますが、所得がある以上必ず申告をしなくてはいけません。

申告方法としては、「青色申告」と「白色申告」の2パターンがあります。

白色申告の方が、帳簿上簡単なメリットもあるのですが、税務上で考えると青色申告の方が最大65万円の控除があるためオススメです。

ただし、青色申告は誰でも利用できるわけではなく、税務署へ事前に開業届と青色申告承認申請書が必要となります。

忘れずに手続きしておきましょう。

「（まとめ）不動産投資にかかる税金と節税の仕組みとは！？」

不動産投資にかかる税金の種類は多く、大変だなと思ってしまいますが、節税にも繋がる部分なので、しっかりと把握しておく必要があります。

必要経費も忘れずに管理して、適正な確定申告を行いましょう。

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