買ってはいけない物件とは？

買ってはいけない不動産を定義する

「不動産投資　NG物件」「買ってはいけない物件」などで検索すると沢山の情報が出てきます。

「結局どんな物件を買ったら駄目なの？」と混乱している人も多いと思います。

巷の不動産投資本を見ても、著者によって意見が様々で混乱している方も多いと思います。

事故物件
築古ボロ物件
ド田舎立地物件
再建築不可・借地権付き物件

どれもマイナス要因であることは間違いないのですが、一番やってはいけないことは、これらの物件を「相場の価格で買ってしまう」事です。

仮に事故物件で毎日オバケが出る物件でも必ず借主は見つかります。

仮にド田舎で超不便なボロ物件でも借主はやはり必ず見つかります。

ただし、マイナス要因がしっかりと反映された家賃なら、です。

つまりマイナス要因がある事は別に良いのですが、それを家賃を反映させた時にしっかりと収支が回る値段で買えているか？が超大切で、要は安く買えればOKなのです。

なので、「買ってはいけない物件」がある訳ではなく、「高値掴みする凡ミス」こそが投資家として一番やってはいけないミスと言えるでしょう。

正しい判断は正確な比較から

物事の良し悪しは何でも比較して判断しますよね？

・今日飲んだコーヒーは美味しいのか？
・さっきスーパーで買った野菜は高かったのか？
・今いる職場はブラック企業なのか、ホワイト企業なのか？

日常生活で比較が普通に出来るのは「相場」に日頃から触れているからで、不動産も同じです。

相場を知っているから比較が出来るし、買うに値する物件かを判断できます。

そこで大切なのは、理科や数学で昔習ったと思いますが、「比較」する時は比較する対象の要素を出来るだけ揃えて比較しないと正しい比較が出来ない、
という事です。

築年数
間取り
駅からの距離

これら3種の神器を揃えて探し、その上で同じ特徴やマイナス要因がある物件を見つけます。

楽待や建美家などポータルサイトでは検索機能を使えばすぐに似た様な物件が出てきますし、想定家賃はsumo等を見ます。

極端な話、

物件①
「築15年」「間取り2DK]「駅徒歩10分」「告知義務：心理的瑕疵あり」
物件②
「新築」「間取り3LDK]「駅徒歩10分」「告知義務：心理的的瑕疵あり」

この2つを比べても同じ要素は「駅からの距離」と「心理的瑕疵あり」だけで他は全く違います。

当然ですが比較はなるべく近い要素を比べないと正しく判断できません。

要素を揃えた上で安い（入居もつきそう）と判断したなら、事故物件だろうが田舎のボロ物件だろうが購入して問題ありません。

むしろ他の人が敬遠する分安くなりがちなので買うべきです。

中村が買った不動産の場合

実際、私も完全な売れ残り物件を買いましたが、その後すぐに満室になっています。

リサーチした結果「これならいける」と判断して今も満室です。

その物件は築古であるものの、土地値が高く稼働率も既に高かったので、パッと見て売れ残っている理由が最初は分かりませんでした。

色々調べていくと入居者さんが原因であると分かり、確かに相当な曲者でした。

共用部を好き勝手に占有し、小屋みたいな造作物を作ったり家賃も毎月払いではなく、一年に一度まとめて支払うなど、まるで我が家のごとく自由な住み方をされていました。

特に共有部の荒し方がひどく、玄関周り一画はガスコンロやクーラーボックス、色々なものが散乱し、終いにはテントまで張っていたので常にバーベキュー後の様でした。

管理会社さんが注意しても聞く耳を持たず、いつの間にか問題入居者のおかげで「買ってはいけない物件」認定され地場の仲介会社から敬遠されていたのです。

自分の力で改善可能か？

それでも私は自信を持って買付を入れました。もちろん理由があります。

当時、アパート周辺の現地調査と併せて張り込みを行い、近隣住民に聞き取りを行った所意外な事が分かったのです。

「このアパートを買おうと思っているのですが、何か問題に感じる事はありますか？」と両隣の一軒家に聞いて回ったところ「何もない」との事で、更に聞くと、奥の人（問題入居者）は冬場は雪かきを手伝ってくれたり、体が不自由な隣人を近くの大型商業施設へ一緒に連れて行ったり、中々人柄は良さそうでした。

物件のすぐ近くの管理会社さんに聞くと「噂程ひどい人じゃない」「酒を飲んだ時だけ」との事で、私もそう判断しました。

結果、購入後に共用部を好き勝手に使用しない通知を行い、数回話しただけで改善したのです。

この物件は今でも保有し続けて入居率は１００％です。

それまで購入を見送ってきた物件は、

・部屋が狭すぎる
・田舎なのに駐車場がない
・物件までの道のりの勾配がキツすぎる

等、自分では改善できない要因が理由でした。

相場と比べて安い物件は必ず「安くしないと売れない理由」があります。
それが自分の力で改善可能なら購入してOKです。

見かけだけの利回りに騙されて買うのも駄目だし、ネット情報で見かける「○○だから一切駄目」という事でもなく、自分の力が及ぶ範囲内で割安に買う投資家がいつの時代も規模を拡大していくはずです。