遠方エリアでの不動産投資【投資エリアはどこまでにすべき？】
「最近なかなか基準に合った物件が見つからないのですが投資エリアを広めると大変でしょうか？」
最近の面談で多くなってきた質問です。
「地元の○○県○○市で不動産投資する」という人は多いものの、当然そうなると購入候補が格段に減るのも事実。
今日は、サラリーマン大家が遠方物件を運営できるのか？について考えをまとめました。
不動産投資の相場観と住む相場観は別物
ところでタイムリーに以前こんなツイートをしました。
不動産投資に活きる「相場観」と普通に住んでて分かっていくそれは全く別物なので、「地元や近場だから安心」ということにはならないのです。
不動産投資でリサーチする内容をざっくり挙げると、
・エリアの家賃相場
・広告費の相場
・土地値の推移
・人口や世帯人数の推移
・家賃と見合った物件スペック
などですが、どれ1つとして「普通に住んでいる」だけでは分からない内容だと思います。
私自身、都内在住にも関わらず東北に物件を持っていますが、なんの問題もなく運営できているので、居住地と物件が離れていてもOKと言えるでしょう。
むしろ居住地と物件が近くても、サラリーマン大家は管理会社に任せないとアパートの運営なんてできないはずです。
「最初の仕事」さえやってしまえば、優秀な管理会社さんが仕事をさばいてくれますし、そういう状態が理想だと思います。
不動産投資に必要なことはリサーチ可能
不動産投資の指標はほとんどが調べないと分からないことであり、逆に言うとエリアを問わず調べればわかるし調べ方と内容も決まっています。
購入時～満室にするまでは現地にいく必要はあるものの、それ以降は特に伺う必要もないのです。
さきほどお伝えした相場観や”見える賃貸経緯”で確認したり、こちらの記事にもあるヒアリング調査を地場管理会社にやって、満室にできるかを探っていくだけなんですね。
特に、地場管理会社は昔から地域に根付いていることが多いので必ず最低3社にはヒアリングします。
ここまでが大家がやるべき購入にかかわる仕事です。
1日で終わる距離にした方が良いことが「多い」
とは言っても、遠方過ぎるとさすがに面倒です。
現地調査にいくのが大変ですし購入後、現地調査や地場の不動産会社とやり取りして満室にしていく行程は、遠方だとなかなか厳しいでしょう。。
私の場合、サラリーマン時代は「１日で現地で仕事をして、その日中に帰ってこれる距離」としていました。
当時は福島に住んでいたので、仙台～ギリギリ宇都宮でしょうか。秋田や青森は遠すぎて無理でしたね。
多くの人にとってこの基準で問題なく購入～運営まで問題なくできるはずです。
しかし大切なのはここからで、この基準で良いことが「多い」だけです。
値付け間違いや相続時の売り急ぎなど、「整備済みの満室物件」（もしくはほぼ手がかからず満室にできそう）がたまに安く売りに出ることがあります。
このときは、「現地でやる仕事」は特にないことが多いので、遠方だったとしても買えるなら即買った方が良いと思います。
（お宝物件じゃなくても、相場より安めなら遠方でも買った方が良いでしょう。）
政令指定都市の近隣都市など、あまり有名でない街には案外そんな物件がいきなり出たりします。
管理会社との関係構築がメインの仕事
さきほどお伝えした「最初の仕事」ですが、大きく分けると２つあり、１つは購入するまでのリサーチ。（半分以上ネットで調べられます）
もう一つが購入後の「満室にするための取組み」です。
私の場合、セルフリフォームをしたり、客付け会社を回ったり、空室対策本に書いている内容はほぼやりました。
中でも最重要なのは管理会社さんとの関係構築です。
通常、管理会社は多くの部屋を管理しているため、「その他大勢」から早く抜け出さないと紹介してもらえません。
客付け担当者のレベルや温度感も様々なので、いち早く「えこひいき」されるために、管理会社さんとコミュニケーションを取る必要があります。
東京にいる大家がふんぞり返って「早く満室にしろ」としか言わない・・・
こんな大家だと優先順位を下げられるのは業界を問わないはずです。
私も昔は少なくとも、月3回は訪問して関係を深めていましたし、最大限協力していました。
購入時の現地調査と満室にするまでの定期訪問、この2つが大家の大きな仕事であり、クリアできるならいくら遠方でもあとは管理会社任せで運営できることでしょう。
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