アパートの価値を上げる方法【事例紹介】

昔からボロ物件を買っていますが「買って終わり」にはしていません。

私がオーナーになってからはリフォームや共用部の整理、滞納者への督促など何かしら行ってます。

「利回りが高い＝物件価格が安い＝安くしないと売れない理由がある」ということなので、安く不動産を買っただけで何もしないと「売れない理由」を改善できていないわけです。

大半の高利回り物件は購入後、何かしら手を加えないと満室にならない😌せっかく安く購入できても、何もしなければ「価値相応の物件を相応の価格で買った」に過ぎず利回りは普通になるはず。迷惑入居者を撃退したり、荒れた共用部をキレイにしたり、設備を新しくしたり、何でも良いので付加価値を。
— N不動産投資家 (@nakaweb_fudosan) November 8, 2020

「不動産の価値を上げる」と聞くと難しいイメージをお持ちの方が多いみたいですが、全然そんなことはありません。

会社員として普通に働いていれば普通に行う（気づく）ことをやるだけです。

それで不動産が何百万円、何千万円と安くなり高収益物件になるなら安いものですよね？

今日のブログではわたしが自ら実践した価値向上の取組みをお伝えしていきますが、強い大家ほど「物件の価値向上」のカードを多く持っているものです。

すごく簡単なので是非できるものだと思って物件を選定して欲しいなと思います。

共用部が荒れ果てている

共用部分や集合ポストが乱れていたり、草が生い茂っている物件です。

アパート　汚い
アパート共用部　汚い
アパート　雑草

オーナーが手を加えてないので物件が荒れ果てています。

物件に愛着もなにもないので長期間この状態で放置されていたところを私が見つけて購入しました。

これが原因で長期間売れ残っていたのですが、解決策は簡単です。

入居者に通知して私物を撤去してもらう
シルバーセンターなどに依頼して安く清掃してもらう
剪定やリフォーム業者から見積もりを取り、買主と交渉してその分安く購入する

管理会社さんと少し打合せする必要はあるものの、本当にやるかやらなかだけの差です。

ここまで荒らす入居者さんは相当な曲者であることもあるかも知れませんが、通知を出したり場合によっては少額訴訟になるかも知れません。

しかし、「物件の価値を上げる」とはそういうことであり、引き継いだあとに何もしないなら「高利回り」ではないわけです。

それは「価格相応の物件を買えたよ」というだけで、購入後いかに差を出すかが腕の見せどころですね。

募集が全くされていない

売りに出ているアパマンに空室があるなら、sumoやhomesで検索してみましょう。

経験上、空室募集していない物件が少なくありません。

空室が常態化している物件ほどオーナーが甘い傾向があるので、管理会社も「まぁいっか」と後回しにしがちなのです。

これも解決策は簡単で「適正家賃で入居募集を行う」だけです。

ついでに言うと、「ペット可」や「敷金礼金ゼロ」など打ち合わせた条件が募集ページにもれなく反映されているか確認した方が良いです。

管理会社さんも人なのでたまにミスをしており、そうなるとせっかくの好条件もポータルサイトで検索した際引っかからなくなります。

迷惑入居者

これは内容によっては難易度が高いです。

家賃滞納
騒音問題
ゴミ問題
ペット問題

色々ありますが、内容証明郵便で解約を告知し、それでも改善されなければ明け渡し訴訟になります。

明渡し請求の詳細は、今日のブログの趣旨から外れるため割愛しますが、とにかく面倒臭いです。

話合いで解決するのがお互いにとって良いのですが、私の場合管理会社さんに丸投げせず自分で電話したりしていました。

物件の価値は簡単に上げられる

以上３つの事例をお伝えしましたが、いかがでしたか？

若干の手間はかかるものの、難しい内容は一切なかったはずです。

「なんとなく大変そう」ではありますが、いざやってみると休日1日で充分片付きます。
（1日もかかりません）

普通の会社員の10%にも満たない作業量（ストレスも）なはずです。

それでも大半の人が不動産投資において「買って終わり」になりがちなのは、本業の仕事で時間やエネルギーを100%使った後、プラス10%程度の労力をかけられる人が少ないからだと推測します。

満室になるまでの数ヶ月を乗り切ることができれば、競争は驚くほど少なくなるはずです。