すぐに効果があった空室対策

空室対策本には、部屋をモデルルーム化したり、来客用のスリッパを置いたり、消臭・芳香剤を置いたり、ウエルカムバスケットを用意したり・・色々な内容が紹介されています。

それらの空室対策が有効なのは間違いないのですが、入居を決める決定打にならないのも事実。

「良い匂いがするからこの部屋にしよう」とか「お洒落だからこの部屋じゃなきゃイヤ」という人はレアなはずです。

空室の原因は２つしかない

空室の原因を突き詰めると２つしかありません。

①家賃が高い

or

②入居募集が甘い

のどちらかです。

3点ユニットだろうが事故物件だろうが極論、家賃が1,000円なら申込みは殺到するはずです。

「入居申込みが長期間ない＝家賃が高い」のです。

そして、「賃料が適正なのに申込みがない＝募集が甘い、つまり人目に触れていない可能性が高い」のです。

下手に部屋をいじくるより、この２つを見直して改善した方が確実に効果があります。

家賃が高い

家賃が高い場合は安くするしかないのですが、将来の売却を考え賃料の値下げは最終手段です。

代わりになるものを打ちだしましょう。

反響が取れるのは、

・敷金礼金ゼロ
・フリーレント○○ヶ月
・保証料無し
※場合によっては大家が負担します

です。

つまり初期費用を安くする訳です。

賃貸のポータルサイトは上記のチェック項目があるので、検索に引っかかりやすくなります。

それと募集条件も見直します。

・ペット可
・同棲OK
・生活保護OK
・高齢者OK

どれを入れるかは物件次第ですが、とにかく「物件の価値」と「家賃」を比べたとき、家賃が割安に感じられるものにしておく訳です。

家賃を中心に適正なら基本的に反響は取れるはずです。

募集が甘い

ただ当然ですが、家賃を適正にしても人目に触れないと全く意味がありません。

①ポータルサイトの募集条件をチェック

せっかく家賃や募集要項を適正にしたのに、それがsumoやathomeなどポータルサイトに反映されていなければ意味がありません。

「ペット可」や「駐車場・駐輪場有」などの条件も反映されていない事があるので募集が始まったら必ずポータルサイトで自分の物件をチェックします。

仲介会社は基本的に忙しいので細かい条件の一つや二つ、ポータルサイトに反映れていない事態が普通に起きます。

②大家自ら仲介会社に客付け営業をする

そのエリアの客付け会社に大家自ら営業します。

「こんな物件があるので是非客付けお願いします」という感じです。

一社１社、足で周りお願いしていく方法や既存の仲介会社に依頼してエリアの不動産会社にFAXやチラシを売り、客付けを一気に依頼したりします。

いくら募集要件を良くしても、人目に触れないのと話にならないので、とにかく1人でも多くの人に自分の物件が目に入る様にする訳です。

大家によってはジモティーや自社サイトで入居付けしていますが、上手くやればそれも有効です。

基本的に物件を選ぶときの３種の神器、「家賃」「間取り」「駅からの距離」で最初の勝負が決まり、空室対策本に書いている内容ではこの３つを埋める事はできません。

同じ土俵で競う為の最初の関門として、賃料の見直しと入居募集の徹底は必ずやりましょう。