アパートローンの特徴【サラリーマン向けの銀行2行の特徴】

今年に入り、金融機関はコロナ対応で手一杯でしたが少しづつ正常になってきた気がします。

今日のブログは先日ヒアリングしたばかりのサラリーマン向けの不動産投資ローン2社の特徴をまとめました。

こちらの記事にもある通り、不動産投資は「融資の目途をつけた後に物件を選ぶ」のが原則です。

いくら欲しくても金融機関にダメと言われたら融資は使えません。

各金融機関の特徴を常に把握しておけば、目ぼしい物件が出たとき「あっ○○銀行に持っていこう」と即断できるんですね。

日頃の準備がモノをいうので是非参考にしてみて下さい。

アパートローンとは？

「アパートローン」とはフラット35などど同じく「パッケージ化されたローン商品」です。

少しくどいですが、この前提を理解しておかないと規格外の物件を相談して玉砕してしまいます。

何故かというと「パッケージ」になっている以上、審査基準は明確に決まっており、逸脱するような不動産は門前払いされるからです。

巷の不動産投資本に感化されて、武勇伝を真似しようとしても上手くいかない理由はここにあります。

そういう人は極端な話、「マイホームが欲しいのでフラット35を使います。返済期間は50年でお願いできませんか？」と言っているのと同じで、相手にされない訳です。

で、このアパートローンは主にサラリーマンの不動産投資に使われます。

年収は○○円以上じゃないと駄目
エリアはここからここまでにしてね
勤務先は大企業が好ましい。一部上場ならなお良し
築年数は〇〇年までで、あまり古いと審査しないよ
持ち家や妻子がいる場合は負債と見るからね

各金融機関によって変わってくるのですが、見方を変えれば「単純」なのです。

後述しますが、三井住友L&Fさんなんて昔から「うちは土地値しか見ません」「アルバイトでも出しますよ」と私に名言しています。

そして、アパートローンの反対に位置するのが「プロパーローン」と言われる、いわゆるプロ向けの融資です。

これが巷の武勇伝本で語られているものですね。

不動産賃貸業を専業で行い、金融機関と密にお付き合いし、決算書の作りこみすら金融機関と相談して行い「その会社に対する融資額」を増やしています。

要は普通の事業会社と変わりはなく、アパートローンでは出ない融資がプロパーでは出る可能性があるのです。

審査書類も膨大に提出する必要がありますし、審査期間も長いですがアパートローンでは出来ない融資を受けられます。

こちらを受ける会社は不動産投資のプロなので、今回はサラリーマンが受けることになるアパートローンに絞ってブログを書いていきます。

返済がしっかりできるか？という目線

通常、金融機関がサラリーマンに融資を出すにあたっては、3つの評価軸から審査されます。

年収・金融資産
積算価格（土地値）
収益性（利回り・入居率）

金融機関が一番警戒するのが「返済が滞ること」です。

前述したように何を重視するかは金融機関によりますが、積算価格重視の銀行には積算が高い物件を持ち込む必要があるし、収益性や現状の入居率を重視する銀行に空室だらけの物件を持ち込んでも無意味です。

仮に各行の審査基準に不足していたとしても、ご本人の属性が良くて金融資産が豊富にあるなら銀行はお金を貸してくれるはずです。

仮に賃貸経営に行き詰ったとき、物件の売却込みで残債を完済できるか？という視点で金融機関は審査を進めます。

三井住友トラストL&F

三井住友のノンバンクです。
（三井住友L&F　HP）

ノンバンクとは預金業務を行わず、融資に特化した金融機関を指します。

一言で言うと、こちらは「対象の不動産」を重視している印象です。

前述した通りアルバイトにも融資を出すと言われた程、物件を重視しており逆に言うと、個人の賃貸経営の腕はさほど信用していないという見方もできますね。

対象エリア	全国（基本は政令指定都市）一都三県
借入金額	1,000万円～2億円
金利	2.9%～4.8%
特徴	・築古物件にも融資が出る・全国対応（一都三県はほぼOK）・返済期間は最長30年・比較的短期間（数ヶ月）おきに融資してくれる

このブログを執筆している2020年10月時点でも担当者と話した際も

本人の属性で審査しない事は一切ない
土地値や建物の収益性をベースに判断する
返済が滞ったとき、担保として価値があるならOK

ということを仰っていました。

ただし、共同担保か自己資金2~3割求められるのは相変わらずです。

審査スピードは速ければ3日前後で方向性を出してくれるので、担当者には一度会っておいた方が良いですね。

オリックス銀行

オリックスグループの銀行で店舗を持たないスタイルです。
（オリックス銀行　HP）

融資審査の申込みも全てネットで行い、年収700万円以上という情報が多いですが、担当者に確認したところ年収500万円以上から融資可能です。

このオリックス銀行は一棟目の購入に使うのが良いと思います。

何故かというと、先程の三井住友L&Fと比べると対象不動産より「ご本人の属性」を重視しているからです。

後述しますが、「年収の○○倍」「借金がある場合はその分をマイナス」という審査の仕方をするみたいなので、先に他の銀行から借入れをすると、その分がマイナスされます。

オリックスで打診してみて、その後年収制限が無い三井住友L&Fで購入するのが良いと思います。

特徴をまとめるとこんな感じです。

対象エリア	一都三県・埼玉：大宮から東京まで・千葉：稲毛区から東京まで・横浜：16号線から東京まで札幌・仙台・北関東・東海圏 ※上記は目安だそうです
借入金額	1,000万～2億円
金利	2.3～3.5%
特徴	・年収の5~10倍まで融資可能・年収でカバーできるか？を重視・年収500万円は普通の金利、700万以上は優遇金利

優遇金利を設けている辺りから、サラリーマンの給料や自己資金を重視しているのが伺えます。

年収700万越えのサラリーマンには特にお勧めです。

こちらの2行は返済期間も長めに取れるので、手元にお金が貯まりやすく投資初期には特に重宝できます。

アパート融資は情勢と熱意次第

ここまでは、幅広い物件やエリアに対応できる2行に確認した最新情報です。

ただ、これもいつ変わるか分かりません。

つい数カ月前までコロナで消極的だった銀行が今では普通になり、2年前には築古物件にも融資を出していた日本政策金融公庫のある支店では「もう古い物件は厳しい」と明言しています。

プラスからマイナス、マイナスからプラスへとコロコロ変わりますが、半年に一度くらいはローラー作戦で各金融機関を周り、最新情報を仕入れるようにしています。

この辺は運ですね。

しかし、今回お伝えした審査基準もあくまで目安であり銀行融資は常に「想定外」が起きる可能性があります。

「支店の方針が変わった」「担当者が営業成績を求めてた」「担当者が不動産投資に前向きだった」など色々ありますが、普通は出ない融資が行動していると出たりするものです。

画一的な融資基準の中にもご褒美が隠れているので是非アクションしてみることをお勧めします。