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不動産投資
2021.01.07

ノンバンクの活用も検討しよう

不動産投資 ノンバンク

「ノンバンク」とは預金業務を行わず、貸出オンリーの金融機関です。

主なところは、

  • 三井住友トラストローン&ファイナンス
  • セゾンファンデックス
  • 新生インベストメント&ファイナンス


の3行が挙げられます。


中でも三井住友トラストL&Fさんは不動産投資に昔から積極的です。
※詳しくはこちらの記事をご覧下さい。

不動産投資でもうまく使えば規模拡大の協力な武器になるのですが、「金利が高い」とか「他の金融機関からマイナス評価をうける」などの理由で敬遠されているのも事実。


今日のブログでは「ノンバンクも特徴や使い方を憶えればすごく便利」というお話をします。

ノンバンクのメリット

私自身、一棟目のアパートはノンバンクを利用して購入しており、しっかり利益を出しています。


当時は転勤族だったので、信金や地銀にことごとく断られる中、ようやく融資してくれたのが三井住友L&Fさんだったのです。


普通の金融機関にはないメリットがたくさんありますし、当時よりいまの不動産投資のほうが融資審査のハードルは上がっているので「年収400万円くらいの属性が低い会社員」にとっては必要性が増していると思います。

築年数が古い物件に融資しれくれる

通常、金融機関は「耐用年数から築年数を引いた年数」を融資期間にします。


木造の築10年のアパートだと12年で返済しないといけません。


しかし、ノンバンクは耐用年数がとっくに切れている築古アパートにも融資してくれます。


私の一棟目のアパートも購入時点で築36年の軽量鉄鋼造でしたが、融資してくれました。


高利回り物件はほとんどが耐用年数切れなので、資産もなにもない個人が買う為にはノンバンクか政策公庫に選択肢は限られます。

政令指定都市近辺の物件も融資対象

銀行融資は基本的に「ご本人居住地と物件所在地に支店がある」金融機関しか融資してくれません。


都内にいる私が北海道の僻地にあるアパートを欲しがっても融資はでないわけです。


しかし、ノンバンクは融資対象エリアも広いので、場合によっては人口10万人くらいの小さな街の物件も融資対象です。


以前こんなツイートをしていますが、けっこう狙い目だったりするのです。

https://twitter.com/nakaweb_fudosan/status/1314863426385051648

属性よりも物件価値を重視しがち

以前ブログでも書きましたが、ご本人の属性(年収や勤務先、貯金額など)より、物件の価値そのものを重視して融資判断してくれます。


言い換えると、アルバイトの方でもチャンスありということで、かなり夢に溢れた基準だと思います。


「ウチは積算しか見ていません」と担当者から直接言われたこともあるくらい、「もし空室が続いて返済が滞った場合、不動産の価値だけで借金を帳消しにできるか?」を重視しているわけです。


正確に言うと、これはメリットかどうかは人によると思いますが、「誰にでもチャンスがある」という意味では、メリットでしょう。

返済期間が長い

返済期間が長く、月々の返済が抑えられるのも投資初期はものすごく良いです。


「50年から築年数を引いた年数」が融資期間になったり、築年数に関わらず30年ローンにできたりととにかく長いです。


私の一棟目のアパートも30年にしてくれたので、月の返済を約7万円に抑えることができ、最悪給料でも補填していけるので踏ん切りがつきました。


仮に2,000万円の利回り12%のアパートを自己資金300万、借入1,700万円で資産すると、

・家賃収入:年間240万円、毎月20万円(2,000万円×12%)
・月の返済額:84,128円(金利4.3%、30年返済で計算)

→毎月12万円以上の手残り

になり、実際はここから管理費や税金、経費を払うので少なくなりますが、会社員の副収入としては相当なインパクトだと思います。


貯まったお金を再投資したり、繰上げ返済に回したりできるので投資初期は、手元に残るお金が多いほど規模拡大のスピードが速まります。

ノンバンクのデメリット

もちろんデメリットもあります。


他の金融機関から敬遠されるだけあって、人によっては規模拡大の弊害になるケースもあります。

残債の減りが遅い

返済期間を長くとっているので、ローンの減りがものすごく遅いです。


おまけに通常「元利均等型」と言われる、要は利息を先に支払い終える形で返済しているので、元金が一向に減りません。


売却したくても元金が減っていない(保有期間中の返済の大半は金利の支払いになっている)ので、売りたくても売れない事態に陥る可能性もあります。

金利が高い

地銀や信金、政策公庫と比べて金利が倍くらい高いです。(涙)
(とは言っても、カバーできるくらいの高利回り物件にも融資してくれるので全然問題ないです)


ボロ物件や普通は融資されない田舎の物件でも融資しれくれるので、当然と言えば当然なのですが、初回の取引だと4%を超える金利でしょう。


当然、それに耐えれるだけの利回りを確保できる物件を買わなくてはなりませんが、ノンバンクならクセのある高利回り物件にも融資してくれるので大丈夫です。

エリートが嫌がるノンバンク融資

デメリットはあるものの、上手く使えば不動産投資の強力な味方になるノンバンクですが、年収1,000万円を超えるエリート会社員からは嫌がられがちです。


みずほやUFJなどのメガバンクと取引したいのか分かりませんが、いずれにせよ属性が高い協力なライバルがイメージだけで避けてくれるのはラッキーだと思います。


職業柄、高属性の方と話す事が多いですが、

  • 「金利が高い」
  • 「これから金利が上がるかもしれないから変動金利は嫌」
  • 「ノンバンクを使うと地銀から融資が出なくなると聞いた」


など似たり寄ったりのネガティブ理由から敬遠します。

使うしかないなら使うしかない

ノンバンクは不動産投資の融資のなかでは比較的敷居が低い部類に入ります。


しかし正確に言うと、特殊な物件に融資して特殊な評価法や返済期間を取っているだけで、優劣は全くありません。


昨日のツイートにもある通り、エリートサラリーマンが「次の物件をすぐに買っていきたいから俺はみずほが良いんだ」とモタモタしている間に、「ここしか使えないからここで良いや」とフットワーク軽く進む人の方が早くゴールにたどり着くのは間違いないはずです。


ノンバンクに頼らないと買えない物件が多いのも事実ですし、毛嫌いするのをやめて使った方が良いですね。

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