「優良物件」とは？

「優良物件」や「非公開物件」という言葉に不動産投資家は食いつき気味ですが、改めて考えると定義が曖昧です。

非公開物件＝優良物件かと言うと、別にそんなことはありません。

運よく競売で落とした物件が割安かと言うと、やはり違います。

巷でよく聞く「良い物件が欲しいです」の定義をご本人も理解していないことも散見されるので、今回は私の「優良物件」の定義をお伝えします。

優良物件を判断する大前提

大前提ですが、ご本人の資産背景や目標に応じて「優良物件」は異なります。

仮に、リスクと利回りが高い物件を買わないと目標を達成できない人に対して、リスクと利回りが低い区分マンション（しかし、モノはすごく良い」を勧めても相応しくない訳です。

アメリカ大統領であるトランプ氏も初期は地方・高利回り物件を買いすすめ、後に中心部へ投資しているのですが、駆出し時のトランプにリスクと利回りの低い物件を勧めても微妙だったはずです。

加えて、

土地から仕入れて新築アパート
地方の高利回りアパート
都内の区分マンション
土地付き戸建て（およびリフォームや再生）

さまざまな投資法があり、前述したご本人の目標や相性も絡むため「優良物件」の定義はそれぞれな訳です。

なので、今回は過去のわたしのような、「特別な資産を持たない年収400万円前後の会社員」にとっての優良物件を解説します。

現金が確保できる

資産に乏しいうちは利回り（手元に残る現金）重視です。

当然ですが、100万円より1,000万円、1,000万円より3,000万円、3,000万円より1億円の資産を持つほうが不動産投資の幅が圧倒的に広がります。

そして、先祖代々伝わる土地を持つ地主さんたちは生まれながらにして、この資産（選択肢の多さ）を持っている訳です。

再投資する資金を１日も早く貯めて、次々と物件を買う為には現金を貯めるのが一番手っ取り早いので「全財産を投資したけど毎月３万円しかお金が貯まりません」みたいな物件を買ってはいけません。

それだと投資スピードが一気に遅くなります。

わたしが昔、高利回り物件を購入してきたのは、そうせざるを得なかったからで、高利回り物件ほど、難易度は高く使える金融機関も限られるもののリターンは大きいです。

売却しやすい

規模を一気に拡大している不動産投資家は適切なタイミングで売却をして、一気に資産を増やしています。

それを元手にワンランク上の不動産を買うのが王道で、「将来売りにくい物件」を買うと駄目です。

売れにくい物件を一言で言うと、「高値掴み」している物件で、スルガ銀行で適当に不動産投資を始めた方なんかは、「売買価格」と「物件の正しい価格」との乖離があり過ぎます。

売買価格＝１億円
本来の価格（価値）＝6,000万円

みたいな物件を持つと、高く買ってしまっているので中々買い手がつきません。

上記の例は極端ですが、保有することはハンディキャップになる物件は絶対買ってはいけません。

特に大切なこと

上記2点は両方大切なのですが、どちらかと言うと「ちゃんと売却できるか？」が大切だと思います。

最悪、残債以上の価格で売ることができれば破綻はありません。

売却できない事態を防ぐためには「相場より安く買う」。

これに尽きます。

通常、「利回りが高い＝物件価格が安い」なのでエリアの相場が10%なら、自分は11%で買う。

高値掴みしないように細心の注意を払えば、不動産投資はまだまだ長期間美味しい投資なのは間違いありません。