2020.09.08

これだけ抑えればOK-不動産投資の保険の知識-

最近、物件の保険料が年々高くなっていますが不動産投資において保険への加入は必須です。

昔、会社員時代の先輩で持ち家を賃貸に出している人がいて、「北海道は地震がないから地震保険には入っていない」と豪語していましたが、保険というのは、「元を取れるか？」というケチ臭い発想で判断するものではありません。

「もし入っていない場合、リスクを自分だけで吸収できるか？」というリスクヘッジの観点から判断していくのです。
（保険料をケチる人は結構います）

おそらく大半の金融機関で融資を受ける際の条件に保険加入があるので、やはり入らなくてはいけません。

上手く活用すればアパート経営の強力な武器になります。

不動産投資の保険の種類

不動産投資の関係者が入る保険は大別すると2種類あります。

①大家が入る保険
（火災保険・地震保険・施設賠償など）

②入居者が入る保険
（借家人賠償保険、個人賠償保険など）

簡単に言うと建物の外側や共用部は大家が損保に入り、室内は入居者が入る、ことになります。

火災保険

不動産投資の保険の中で一番使うことが多いはずです。

これに入らないのは、任意保険に加入しないで自動車を運転するレベルであり得ないことですね。

名称は「火災」ですが、風災、水災、水漏れ、貨物の衝突、飛来、破損、汚染、盗難、など広い補償範囲が、火災保険の対象となります。

わたしが１棟目を購入した時は貯金が底をついたので、かなり手厚い内容で加入しました。

どの内容を対象とするかは選ぶことが出来るので、例えば川や海が近くになく水害の心配がないなら水災の補償のみを外すこと等もできます。

ちなみに水災くらいなら場所によっては外してもOKでしょう。

火災保険の主な補償項目と内容は以下の通りです。

①火災
火災事故で建物が損害を受けた場合、修理費や全損時の再取得するための費用が対象

②落雷
雷によって損害を受けた場合に適用される補償。電気機器類が雷によって壊れた場合や雷が原因による火事なども対象

③破裂・裂傷
ガスなどの爆発やそれに伴う発火などが対象

④風災・雪災
台風、つむじ風、竜巻、ひょう、雪などにより起こった被害が対象

⑤水災
集中豪雨などにより建物が被った被害が対象

⑥盗難
泥棒に盗まれたものや破壊されたものが対象

⑦水漏れ
給排水の劣化などによる水の被害が対象

⑧破損等
不注意による家財の破損などが対象

全ての火災保険は、火災、落雷、破裂・爆発を必須の内容として含めています。

その他の項目は選択可能となっているケースが多く、補償内容が増えると加入費用も増えます。盗難、騒じょう、水漏れ、破損などは、いくつかの項目がひとくくりになっているケースが多いですね。

地震保険

地震が発生して建物が倒壊または破損した場合に支払われる保険で、火災保険とセットで加入することになります。

地震保険の保険金額は火災保険の3割～5割の範囲となり、損害内容により全損・半損・一部損に分かれ、支払われる保険金額も変わってきます。

これも加入した方が良いです。年額にするとそこまで大きな金額にはならないはずです。

施設賠償責任保険

「施設賠」と略され、建物や設備のトラブルで、他人の所有物に損害を与えた場合に、その賠償金額を保証するための保険です。

土地・建物のオーナーは「土地工作物責任」という無過失責任を負い、要は自分の持ち物（アパート）がきっかけで他人に被害を与えたら、保証や賠償をしなくてはなりません。

・アパートの外壁が落ち、通行人がケガをした
・屋根からの落雪で、車がぺしゃんこになった
・給排水設備に欠陥があり、水濡れで入居者の部屋がめちゃくちゃになった
・風呂場の換気設備に欠陥があり、入居者がガス中毒になった
・手すりの風よけが吹き飛び、通行人にケガをさせた。

築古物件なんかは特に何が起きるか分からないので、これに加入しないと夜も落ち着いて眠れないはずです。

例えば、共用部の配管から水漏れがあり入居者の電化製品が壊れてしまった場合なども、施設賠に入っていれば補償の範囲内です。

入居者が入る保険

次に、入居者が入る保険です。

ちなみに私のアパートは入居者が入る保険を無視する方が多かったので１人一人と交渉し、なんとか加入してもらいました。
（こういう事は購入直後にやるのが大切です。何事も最初が肝心）

借家人賠償保険

入居者の過失により火災などが発生した場合に建物所有者であるオーナーへの賠償について補償する保険です。

築古物件は特に長期入居者が多い傾向があり、保険や契約関連も曖昧になりがちです。

私の所有物件でも、頑なに保険加入を拒否していた入居者がいましたが、所有者が私に変わってすぐに「車を運転するのに自賠責だけで運転する様なもの、危険なのはそちらです」と言ったら加入してくれました。

月々にすると数千円の負担なので、よほどリスク感覚がおかしい人じゃない限り加入するはずです。

個人賠償責任保険

他の入居者などに対して、損害賠償責任を負った場合の肩代わりを目的とした保険です。

水漏れで、階下の住人に被害を与えてしまった場合などに、適用されます。
大半の賃貸契約書には保険の加入が義務付けられているはずですが、未加入の入居者がいたら借家賠の時と同じく、交渉して加入してもらいましょう。

保険額の算出方法と損をしない為の考え

次に掛け金となる保険料の決定方法について説明します。

まず戻ってくる保険金額（保証範囲）の上限により保険加入のための費用は変わってくるのです。

保険金額の上限が高くなると当然ながら掛け金も高くなります。

火災保険の保険料は、

・建物の経年減価を考慮した時価で決めるやり方
・再度新築を建てるときに必要な再調達価格から算出するやり方

の2種類に算出方法が分類されます。

計算方法は保険代理店によりますが、再調達価格で計算される場合の方が多い気がします。

ちなみに前述した通り、地震保険の保証金額は主契約となる火災保険の補償金額の50％までしか出ません。
（限度額は建物5,000万円、家財1,000万円まで）

なので、地震が心配で地震保険の補償金額を上げたい場合は、火災保険の保険金額を上げるしか方法はない事になります。

しかし、よく考えて下さい。

土地と建物の価格（売買価格ですね）を上限に地震保険に加入する必要ってありますか？

地震で被害を受けるのは主に建物であり、建物の売価（もしくは評価額）分まで補填してくれればOKな訳です。

建物が綺麗に全壊してしまったとしても土地は残る訳なので、最悪その土地を売れば何もダメージはありません。

そうすると、建物まで補償内容に入れて保険金額の掛け金を上げるのは無駄だという結論になります。
（建物分だけしっかりカバーできていれば地震保険はそれで充分なのです。）

この辺を知らないで、むやみに補償を厚くすると保険がバカ高くなるので、加入の際は思い出してみて下さい。

ここまでの基礎的な知識を知っていれば、あとは保険代理店さんとしっかりコミュニケーションを取り進めていけば大丈夫でしょう。

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