物件を買うベストなタイミング

投資家さんと話していると「いまは買い時ですか？」「不動産投資を始める良いタイミングはどんな時だと思いますか？」とたまに聞かれます。

今年なんかは特にコロナで不動産価格や融資姿勢に影響が出ているので余計気になるみたいです。

ただ私は、昔から買うタイミングは気にしていなくて常に買い時だと思っています。

要は「タイミングなんて考えても分からないから、買えるならその時に買った方が良いよ」ということですが、そう思う理由を今日はまとめました。

「投資」という言葉がタイミングを惑わせる

「投資」と聞くと確かにタイミングが重要に聞こえますよね。

サラリーマン投資家が多い株やFXだって安い時に買って高いときに売る投資であり、不動産投資も同じように感じているのだと思われます。

しかし不動産投資は他の投資より「事業」の色が強くて、自分の腕次第で結果がガラリと変わってきます。

そう考えるとタイミングを気にするのはナンセンスですよね。

「居酒屋を開きたいけど、今が始め時かな？」とか「コンビニ経営を始めようと思うけどオリンピック後の方が良いかな？」とは考えないはずです。

私も便宜上、不動産投資と呼んでいますが、やっていることは賃貸経営という一つの事業であり、投資とは別物なのです。

いつの時代も「うまくやる人とそうでない人」に分かれるだけであり、投資と捉えている以上、参入のタイミングは永遠に分からないでしょう。

10年後のことなんて誰にも分からない

それと、よく聞く不安が「人口減少している日本で不動産投資して大丈夫？」です。

これも問題なくて、人口減少によりダメージを受けるのは全業種全産業同じであり、上手く経営すればOKです。

私も10年後に不動産投資の市況や日本がどうなっているかなんて全く分かりませんが、それでも物件を買い続けています。

人口減少していくのは確実ですが、一気に減るわけでも全エリア一律に減るわけでもありません。

であれば、その時の状況をよくリサーチしてベストな物件を買っていくしかないと思うのですが、頭の良いエリートたちはどうしてもエクセルで「超ネガティブなシミュレーション」をして、購入を踏みとどまるようです。（涙）

30年も保有するのが前提なの？

10年後も分からないくらいなので30年後となると更に分かりません。

「30年後の日本は人口減少や一部のエリアしか人が住めなくなるかも知れない」という心配する人もいて、この30年という数字はおそらくローン返済期間を想定しての数字だと思われます。

ただ、森ビルや住友不動産のような大企業でもなく普通のイチ大家が普通にアパート経営していくなら30年先まで見通す必要なんてありません。

ほとんどの大家は途中で売却しながら資産の組み換え（ワンランク上の不動産を購入）しており、よほどの物件じゃない限り30年も保有しないでしょう。

私の物件だとどれも長くても10年以内には決着をつけるつもりなので30年先を見る必要なんて全くありません。

不動産投資の時間の効果

次の2つの例を比べると不動産投資における「早く始めること」の大切さが分かると思います。

①5,000万円×利回り10%の不動産をいま買う
→5年後の家賃収入の総額は2,500万円

②5,000万円×利回り12%の不動産を5年後に買う
→5年後の家賃収入総額は3,000万円
（この時①の家賃収入の総額は5,000万円になっている）

返済比率や金利は全く計算に入れていませんが「いつ出てくるかも分からない相場より少し良い物件」を延々待つより、さっさと購入してしまった方が良い結果になることが多いわけです。

それだけではなく、法人で購入すれば「5期連続黒字の賃貸会社」になり、②は新設法人です。

実績が金融機関から認められ、さらに大きな融資が実現するはずです。

これだけでも早く買う意欲が湧いてくるのではないでしょうか。

不動産は「買えるときに買う」のが最速で規模拡大する道

ということで、昔から変わりませんが不動産投資を始めるベストなタイミングは常に「いま」なのです。

いくら考えても分からない10年後に心配を募らせるのではなく、勇気を出して早くスタートを切る投資家が時間を味方につけて一気に規模を拡大するはず。

これまで一度も将来予測なんてしないで今日まで来ましたが、拡大している大家でよく分からない未来の分析をする人は一人も見たことがありません。