不動産会社の選び方【良い不動産会社を選んで規模拡大を早めよう！】

「不動産会社」と聞くと、どんなイメージをお持ちですか？

LIFULLHOMESさんの用語集を見ると、仲介はもちろん賃貸や管理、広くはデベロッパーまで指すようです。

不動産投資家がいう「不動産会社」はおそらくほとんどの人が、不動産仲介会社を指していると思うので、今日は「売買仲介に力を入れてる不動産会社」の選定基準をまとめました。

ちなみに私の1棟目のアパートは長期間売れ残っていたのですが、理由は「仲介会社がネガティブなことばかり言うから」でした。

買主候補が現れても、購入を避け続けられたわけです。

その後購入から売却まで満室キープだったのですが、私（買主）についた不動産会社の社長が優秀だったのです。

「残っているけど別に大した理由じゃないよね」となり、購入を決めました。

それくらい、不動産会社次第で不動産投資の結果は変わってくるのです。

こちらの記事にもある通り、何気ないメールすらも気をつけていました。
（いまもそうです）

紹介業だけではない

不動産仲介会社に関する動画や記事を見ていると、不動産仲介会社は「紹介業・マッチング業である」的な内容が多いです。

実際、売買にしても賃貸にしても、物件を紹介して成約すると報酬が発生するので、紹介という側面はあります。

なので、間違ってはいないのですが「紹介」はどこもやっていることです。

一般の方は見れませんが、不動産会社は「レインズ」という不動産会社専用のサイトを閲覧できます。

レインズに掲載されている物件なら不動産会社なら自由に閲覧できますし、相手業者のOKをもらえば掲載物件を自社で紹介することも可能です。

非公開や隠している物件も少しありますが、要は大半の不動産会社が同じ物件情報を見れている状態なのです。

そもそも同じ情報を見ているので、どの業者から紹介を受けても行きつく物件は大体似たり寄ったりなことが多いということですね。

昔みたいにネットで物件情報を調べられない時代だと、物件はその不動産会社が持つ情報頼りになるので「紹介業」という側面が強かったと思います。

ただ、いまは一部の非公開物件を除いて情報が共有されているので、紹介する物件は似たようなものになってしまうわけです。

①引き出しが多い不動産会社

冒頭でお伝えした私の1棟目がそうであるように、紹介する不動産会社（人）によって見方や提案の多さが変わってきます。

これが結果に差が出る要因の1つです。

・共用部が荒れているから辞めた方が良い
→入居者に告知して整理整頓すれば済む

・悪質な滞納者がいて面倒だから辞めた方が良い
→話し合って退居してもらえば済む

・敷地内に駐車場がないから入居がつかない
→近隣に月極駐車場があるから内覧時はそこも案内してもらえばOK

・内装がボロボロでリフォームにお金がかかる
→ホームセンターで安く買ってお化粧すれば安く大化けさせられる

こんな感じで、物件の「難」に対してどれだけの打ち手を提案できるかが不動産会社の腕です。

「共用部が汚いし、入居者もだらしない人が多いので買わない方が良いですよ」としか言えないなら、それは物件情報を右から左に流しているだけであり大した情報ではないわけですね。

この持ち手の多さが不動産会社の提案力であり、不動産投資家にとっては安く物件を買える源泉です。

②非公開物件が多い不動産会社

もう一つはレインズはもちろんネット上に出していない（もしくは出す前の）「非公開物件」が多い会社です。

レインズやポータルサイトに出る前に紹介できる物件を多数抱えている会社とつながると、ある日突然話が来たりします。

ただし、担当者と関係を築き、「買える人である」ことを認知されていないと物件は紹介されません。

この手の物件は一般市場に出した瞬間売れてなくなるので、さきほどの「手札」は必要ないことが多いので、物件の強さだけで満室経営できることが多いです。

資産によって変わる付き合い方

以上2つが、私の昔からの不動産会社選定の基準です。

要は不動産投資を詳しく知っている人か非公開のパイプがあるか、できれば両方と言う感じです。

不動産投資に詳しい人なら、その辺にある物件をうまく料理して高収益化できますし、非公開物件なら買った瞬間含み益になります。

なので両方大切なのですが、お付き合いし易いのは「不動産に詳しい会社」でしょう。

1棟目を買ったときの私は、年収500万円弱、自己資金資金は300万円ほどでした。

これくらいだと非公開物件なんて紹介してもらえないのです。

非公開物件を多数取り扱う不動産会社は、数億円規模のキャッシュを持ち、「1億円以下なら現地を見ないで即決するよ」くらいの富裕層に優先して話を持っていきます。

なので当時の私は、紹介されたとしても「非公開ですよ」と言いながらも調べると楽待で掲載されている物件だったりしました（笑）

億円クラスの富裕層は言い過ぎにしても、「○○千万以下なら現金で買います」くらいの資金を持っている人じゃないと非公開物件は紹介してくれないはずです。

なので、やりやすいのは「不動産投資に詳しい会社」と付き合いつつ「普通の物件」を早く買っていく方法はなずです。