不動産融資情報ヒアリング【SBJ銀行・東京スター銀行】

久しぶりの融資情報です。

今日は韓国の新韓銀行グループの日本法人であるSBJ銀行と東京スター銀行の融資基準についてお伝えします。

話を聞いた感じ、SBJ銀行の方がたくさんの人に可能性がありそうなので、こちらを中心に融資基準をヒアリングしました。

と言うのも、私もびっくりしたのですが、条件さえ合えば自己資金10%でいけたケースもあるそうなので有望金融機関の一つになるかも知れません。

金利は地銀や信金、政策公庫と比べると高いですが、このご時世に融資してくれるだけでも充分だと思います。

なお、ここでお伝えする情報はあくまで私がヒアリングした時の話であり、支店や担当者によって変わることは往々にしてあることはご了承下さい。

SBJ銀行の不動産投資への姿勢

自己資金10%でいけるケースもあるくらいなので、かなり間口は広い印象でした。

エリアは一都三県、できれば都心寄りの方が評価は伸びやすいということでしたが、土地値を重視しているようです。

例えば千葉の奥地なんかは他の金融機関は消極的ですが、SBJさんは土地値が高ければ融資が出ることがあるとのことです。

融資期間は木造、RCともに20年で見るそうです。

法定耐用年数以内と思っていましたが、最近の事例だと四ツ谷の超ボロ戸建て（よくある都内の積算オーバー戸建て）で満額の融資が出たそうです。

この四ツ谷の事例ではご本人の属性や資産背景は知る由もありませんが、現預金の多さを意識している印象でした。
（貯金が300万くらいしかない方だと、物件の評価が良くても厳しいかも知れません）

しかし、あくまで不動産単体で収支が回る+最悪売却できるかどうかを大きな基準にしているようですね。

ちなみに今お伝えした内容は法人・個人問わず、「保証会社付きの融資」で、セゾンなど保証会社の審査に通った場合の話です。

「普通のプロパー融資はどうなんですか？」と聞いたところ、「金融資産最低5,000万円以上は欲しい」とのことで、基準は一気に上がるみたいです。（笑）

安全性が高い投資ができそう

ここ数年、売物件は土地値と売買価格にかなりの乖離があります。

スルガ銀行融資の物件を買った人の話を聞くと、年収が高いという理由だけで土地値1,500万円、売買価格1億円、の物件に普通に融資が出たそうです。

軽く計算しただけで、残債を土地値まで落とすためには10年くらいかかります。

この間は売りたくても売れない可能性が多いにあるわけです。

ひと昔前に流行った、「不動産は土地値以下で買おう。含み益になり、銀行評価が上がりポンポン買い増しできるよ」という手法はまるで通じなくなりました。

SBJ銀行さんの基準を聞いていると、

①資産背景
②土地値（最悪ちゃんと売れるか）
③20年で収支が回るか

という、比較的現実的な指標に乗っ取って審査されているようなので、安全性が高いと思いました。

東京スター銀行の融資

東京スター銀行も軽く確認しましたが、こちらは自己資金でハードルが上がります。

最低3割、できれば4~5割見ていて欲しいとのことです。

5割も出してしまうと、不動産投資の魅力の一つであるレバレッジが効かなくなるので、投資離れしそうですが仕方ありません。

エリアも千葉なら「一都三県、中心地寄り。例えば千葉なら房総半島寄りなど東京から遠いと厳しい」ということで、こちらもかなり限られそうです。

早く実績を作らないと手遅れになる？

今回は2行に軽く聞き取りをしました。

私の体感ですが、これから不動産投資への融資はもっと厳しくなると感じています。

頼みの綱の政策公庫でさえ、新規顧客への融資は消極的になっています。

もちろん支店や担当者によって変わるのですが、全体の傾向としては3年前と比べて明らかに消極的です。

立地や稼働状況などで贅沢を言わず、買える物件を早く買ってしまって実績を作らないと参入できなくなるかもしれないですね。

半年に一度くらいは大型連休などを使い、金融機関にヒアリングしてみることをおすすめします。

ちなみにこちらの記事にノンバンク融資について書いているので是非参考にしてみて下さい。