家賃を決める要素【不動産投資は家賃設定で結果が決まる】

不動産投資の利回りの計算式は簡単です。

年間家賃÷物件価格×100

この公式で表面利回りが出ます。

なので利回りを上げるためには「物件を安く買う」か「家賃を上げる」必要がありますよね。

今日のブログは後者の「家賃を上げる」に関わることです。

当然ですが、家賃＝入居者にとっての価値なので、「どんな要素で決まるのか？」を抑えておかないと適切な家賃設定ができません。
（空室が多い物件はほぼすべて家賃が高いです）

家賃を決定する要素1つ一つについてと実際に見た、場合によっては意外に障害にならない要素をまとめました。

ここに書いていない細かい要素もありますが、主要な要素を抑えておけば失敗することはない絶対はずです。

①築年数

まずは分かりやすく築年数です。

家賃を決める3種の神器の一つだとは思っていましたが、最近少し考えが変わりました。

というのも、私自身住まいを探したときは築年数はさほど気にしなかったからです。

RCマンションに住む場合は特にそうだと思いますが、パッと見がキレイなら問題なく入居を決める人が多いと思います。

しかし、当然築年数が浅ければ浅いほど入居は決まりやすく、「新築・築浅に絶対住みたい！」という人は必ず一定数存在しているのも事実。

築浅はなにもしなくても充分きれいなので、すごく価値があります。

木造物件はとくに築年数によって見た目が大きく変わる為、感覚的に築10～15年くらいが家賃が下がる潮目だと感じます。

築10年でも7年でも家賃に影響はさほどないものの、これが築16年くらいまでいくと一気に家賃が落ちるイメージですね。

②間取り・広さ

感覚的に築年数より、まずはこちらから決める人の方が圧倒的に多いです。

いくら築浅でも狭すぎる物件だと住みたくないし、家族連れなら話にならないでしょう。

なので言うまでもなく、広い方がもちろん良いのですが注意するのは細かな仕様です。

お部屋の個性と言った方が適切かもしれませんが、それをライバル物件と比較していきます。

例えば1DK、広さが30㎡の単身用アパートが2つあるとします。

図面上の広さは同じですよね。

しかし、収納の広さが違っていたらどうでしょう？

一方は幅60㎝のクローゼットで、もう一方は衣類かけや収納ケース付きの1ｍ60㎝のクローゼットだったらどうですか？

全員が後者の広い収納を選ぶと思います。

ポータルサイトを見ていると間取りは同じですが、「あれ？これ収納が広そう」とか「シューズケースに余裕がありそう」など図面やポータルサイトの検索にはない細かな特徴があるはずです。

むかし内見したマンションにはせっかく超立派な収納ケースがあったのですが、それが募集図面やネット上で全く表示されていませんでした。

他にも専有面積は同じでも、バストイレ別の場合も話が全然違ってきます。

図面に表示する広さだけではなく、ライバル物件と比較してその部屋の良さをいかに見つけるかですね。

しかし、これも一般論です。

築30年を超える古いアパートではあまりこの常識はあてはまりません。

不動産投資本を見ていると「専有面積○○以下の物件は買ってはいけない」とか「三点ユニットは避けるべき」と書かれていますが、とにかく安いなら借り手は必ず見つかります。

ライバル物件に劣っているとしても、家賃＝入居者が感じる価値なので、家賃の安さは全てを許容してくれます。

③駅からの距離

都内や政令指定都市にお住まいで、そこそこの家賃を取りたいなら超重要項目でしょう。

逆に田舎の車社会の物件なら駐車場さえあれば関係ありません。

一般的に「駅徒歩圏内」とは歩いて15分までの距離を指しますが、電車通勤のサラリーマンは駅からの距離を超重視するはずです。
（私の会社員時代も「できれば駅から10分以内」という風に希望を伝えていました。）

ここで注意するのは「実際の距離」です。

坂道が急だったり、踏切があって時間がかかるため実際歩いてみると+2～3分かかるようならもちろんマイナス要因ですね。

とは言っても、さきほども少し触れましたが、どの地域にも「自動車通勤者」はいますし、場合によっては徒歩やバスで通勤するケースもあるはずです。

これも結局は家賃とターゲット次第になります。

④設備と細かいスペック

・バストイレ別
・追い炊き機能あり
・インターネット無料
・防犯アラームあり

ポータルサイトの詳細検索にある項目です。

これも比較していきます。

当然ですが、これらもあるに越したことはありませんが、ターゲットによって変わってきます。

家賃が適正ならすぐに埋まる

以上が家賃を決める上でライバル物件と比べてなくてはいけない重要項目です。

ここで1勝2敗とかなら小手先の空室対策をしても入居は決まらないでしょう。

家賃が高すぎるので思い切って値下げするしかありません。

なので、不動産投資は結局のところ、「いかに安く買えるか？」が全てであり、安く買えれば安い賃料でも収支が回ります。

https://twitter.com/nakaweb_fudosan/status/1345143790319886336

今回お伝えした内容は、家賃を決める要素なのでライバル物件と比較したとき勝てるのか？という視点で1つ一つを見ていく必要があります。

ここを抑えないで「空室対策本に書かれていたウエルカムボードを設置してみよう」とやっても絶対上手くいきないでしょう。

こちらの記事で家賃設定の方法について書きましたが、理想は5人が内見したとき、3人くらいが入居を決めてくれる家賃にすることだと思います。

成約率100%では家賃が安すぎる可能性が高いし、1人2人しか入居を決めてくれないなら家賃が高いのです。

今日お伝えした「大きな要素」を抑えた上で、安く買った不動産しかできないものを武器をしていけば必ず満室になるはずです。