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不動産投資
2021.01.11

家賃設定のベストな決め方【築古アパートを1ヶ月で満室にした家賃設定のリサーチ内容】

不動産投資 家賃設定

不動産投資は極論、家賃設定さえ適切なら部屋は埋まります。


適切な家賃で耐えれる収支になるか(物件を安く買えるか)は別問題ですが、「入居付けをする」意味では家賃が適正なら仮に事故物件でも、傾斜地でも、反社の事務所が近所にあっても入居希望者は現れるわけです。


会社員時代は物件リサーチと併せて、投資エリア(当時は宮城県中心に東北南部でした)の家賃相場も調べ、物件価格とスペックを見ただけで当たりがつけられるようになっていました。


そうなるとレントロールを見ただけで、なんとなく適切な家賃かどうかが分かり、購入判断がものすごく早まりました。


今日のブログでは実例を紹介しつつ、「入居が決まる家賃設定」についてお伝えします。

事例紹介

私が会社員時代に買った、宮城県の木造アパートを事例にします。


物件スペックやエリアの情報はこのような感じです。

・築37年
・各部屋2階、3DK
・見た目は典型的な築古アパート
・主要駅から車で約10分
・人口約10万人、空室率30%超え
・幹線道路に面していて便利

2011年の震災以降、東北はアパートが乱立したそうですが、その乱立をモロに受けたような地域です。


「空室率30%超え」というだけでも、普通は購入をためらうと思います。


しかし、私はこのときも自信をもって買付を入れました。


そして、入居募集してから1ヶ月もしない内に満室になり、2019年の10月に久しぶりに退居が出たときも、すぐに入居希望者が現れ翌月から満室になっています。


ポイントを押さえてリサーチすれば、お宝物件を見つけ満室稼働できると確信したのもこの経験があったからです。

空室率のリサーチ

まずは、その地域の空室率をざっくり把握します。


”見える賃貸経営”がすごく分かりやすいので是非使ってみて下さい。

おおよその数値なら一目で分かります。

おおよその数値ですし、「空室率が高い地域だけどその中の人気エリアは常に高稼働」ということもあるので、ここでの数字は参考程度ですね。

家賃のリサーチ

次にsumoやhomesなどポータルサイトの状況を比較します。


注意点はここで出てきてる部屋は当然ですが、あくまで「入居が決まってない部屋」だということです。


これより高い家賃で入居が決まってる部屋もあるでしょうし、その逆もしかりです。


あくまで「大体これくらいの家賃なら決まるのかな」という目安をつけるのが目的です。

上が市全体で下が物件の近隣で検索しています。
(昔作成したものですが、カンマとピリオドが間違ってたりしてますね笑)


この事例で言うと、「20㎡以上の広さで35,000円以下の部屋はこの地域ではレアではないか。しっかり募集すれば埋まるかも知れない」という目途がつきました。


間取り別の平均賃料も検索してエクセルにまとめます。


同じ広さの部屋は平均5万円くらいで、3DKは少なめだと分かります。


この時点で「募集開始したら多分珍しい部屋になるだろう」という目途がつきますよね。

地場の管理会社へヒアリング

賃料の目安がある程度ついたら、地場の管理会社にヒアリング調査します。


電話でも充分な情報を聞けますが、訪問するならアポを取ってからの方が良いです。


「自分は大家業をしており、(これからする)この物件の購入を検討している。そして購入後にお任せする管理会社も探している」と、これからのお付き合いも考えていることを伝えないと適当に対応されかねません。


そして、ヒアリングの注意点を意識しながら3社くらいに聞き取りします。


要約すると次のようなことが分かりました。

-A社-
・長期で入居される方が多いエリアなので長期入居が見込める
・低所得者、生活保護受給者の受け入れを行うのであれば入居を決める自信がある
・バイパス道路に面しており利便施設も近い為、生活しやすい環境
・築年数を考慮するとリフォーム業者に見て頂いた方が良い

-B社-
・生活保護者や短期入居希望の方などを狙うと良い
・清掃を行い綺麗にしておけば立地的に入居者は現れる
・広告費1ヶ月が相場なので2〜3ヶ月だすオーナーなら客付けを頑張る
・築年数を考慮するとリフォーム業者に見て頂いた方が良い

-C社-
・生活には不自由しない立地
・築年数を考慮すると安くて信頼できるリフォーム業者さんがいるなら購入しても良いと思う
・○○市内全域アパートが多い。今後、人口増加も見込めない為運営努力が成否を分ける


長くなりましたが、「家賃が適正で入居募集をすれば満室になる」と判断したわけです。


そして一番自信満々な回答をしてくれたA社に管理をお願いしたところ、すぐ満室になりました。


ちなみに以前の記事でも書いていますが、ヒアリングは「具体的に前向きに」聞いていかないと無難な回答しか得られません。


管理会社も責任を負いたくないので、当たり障りのない回答に終始しがちなのです。

-おまけ-他のスペックも調べよう

適正家賃のリサーチとは少し話が変わりますが、近隣商業施設や近隣の物件の稼働状況を知っておくと、より安心です。


私の場合、金融機関に物件資料を提出するときは必ず添付しています。

-近隣の施設-
・ダイシン:徒歩4分
・ニトリ:徒歩3分
・セブンイレブン:徒歩13分
・びっくりドンキー:徒歩13分
・ウジエスーパー:徒歩14分
※他、運転免許センターや○○高校、内科病院も徒歩圏内にあり生活には不自由しない環境かと思われます。バイパス道路にほぼ隣接しており自動車所有者は市内ほぼ全てにアクセスしやすい立地です。

-当該物件と近隣の入居状況

1)近隣の入居状況
・木造アパート①8/12
・木造アパート②5/8
・軽量鉄鋼アパート4/8
→近隣のアパートの空室率は約60〜70%でした。しかし家賃が4〜5万円な為一概に比較することが出来ません。また現在は入居募集がされていない為、安価な家賃を求める需要に訴求出来れば満室が見込めると考えます。

こんな感じです。


ここまで調べるのは慣れれば一日もあれば充分終わりますが、相場は普段から頭に入っているので、買付を入れたあとに行っています。


とある金融機関の調査によると「事業計画を作る会社と作らない会社では、後者の方が倒産率が3倍高い」という結果も出ているそうです。


このように購入候補物件をしっかりリサーチしていると買って良い物件かどうかの判断が自ずとできるのでした方が絶対良いですね。

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