家賃保証会社の賢い選び方

先日、一部上場企業Casaの社長のパワハラ音声が流出してニュースになっていました。

株価も暴落してけっこうなニュースになったと思いますが、家賃保証というビジネスの性質上仕方ない気もします・・。

ある程度怖さがないと、滞納者から取り立てなんてできません。

家賃保証会社とは？

入居者がなんらかの事情により家賃を払えなくなったとき、入居者に代わって家賃を立替払いするのが、家賃保証会社です。

その後、家賃保証会社から滞納者へ請求がいきます。

家賃保証会社としては、家賃の回収ができない＝倒産に繋がるため、取り立ては厳しくなるものなのです。

余談になりますが、家賃を払わない入居者ほどどうでも良いことにはしっかりお金をかけていて、嫌がることを徹底的にしないと家賃の回収が困難なのだと思います。（笑）

この家賃保証会社ですが、私ももちろん入居者さんに加入して頂いてます。

月額家賃の半額～1ヶ月分で安心を買えるなら安いものですね。

そしてこの家賃保証会社には3つの加入方法があり、賃貸経営をするうえで押さえておくべき知識の一つだと思います。

①クレジットカード決済で保証料を支払う

入居者が毎月少額づつ家賃に上乗せする形で、クレジットで保証料を負担する方法です。

最近は多くの管理会社がクレジットカード決済を取り入れているようで、入居者にクレジットカードを作ってもらい、家賃と保証手数料を引き落とす、というやり方ですね。

初回の手数料は不要で、毎月分割した金額が上乗せされるだけなので、入居者の初期負担はすごく軽いものになります。

もちろん大家が負担すべき費用は一切なく良いことづくしに見えるのですが、実は私は使っていません。

理由は、もし滞納が起きた場合、クレジットカード会社から滞納の事実を知らされるのが発生して約2カ月経過後と遅いからです。

つまり発覚した時には3ヶ月分の家賃をまとめて払ってもらう事態になっているため回収はものすごく困難になります。
（ほぼ不可能だと思います）

滞納家賃は早ければ早いほど回収率が上がるため、2カ月後に滞納の事実を知らされるのは致命的ですよね。

実際に、このタイプの方法を取り入れている管理会社では家賃の回収よりも退居させる（追い出し）にシフトするようです。

②分割で保証料を支払う

これが、私が主に利用している方法です。

入居時に5万円前後の保証料を入居者さんから頂き、契約更新時はまた同じく保証料を貰います。
（不思議ですが、このタイプの家賃保証会社は滞納家賃の回収率がものすごく高いです。）

ちなみに契約更新時の費用は入居時の半額程度が相場です。

以前、滞納した人から管理会社へ連絡があった際、「二度と保証会社には連絡するな」と言っていたそうなので、相当激しめの取り立てをしたのだと思います。

たまに悪質過ぎる入居者の対応をするときも、担当者が「裁判担当」みたいな人に切り替わり、法的な手続きも全て行ってくれるので、すごく頼りになります。

しかしリスクも・・

「それなら分割で支払うやり方で決まり」と思うかも知れませんが、リスクもあります。

言い方は悪いですが、「代行回収業」というやろうと思えば誰でもできる仕事なので、家賃保証会社は普通に倒産が多いです。

中小企業の保証会社は特に危険で、倒産してしまったら保証料も回収家賃もまず戻ってきません。

さらに

更新料が追加されるため入居者の毎月の負担が増えたり、
敷金・礼金に加えて保証会社の保証費用が約1ヶ月分プラスされ、
一度も滞納していない善良な入居者も更新料がかかる

などデメリットもあるのです。

特に2年後の更新時なんかは「一度も滞納していないのに何故また保証費用を支払うの？」という当然すぎる疑問も持たれてしまいます。

入居者さんの状況が変わっていれば、更新時と同時に引越しをしてしまう人もいるくらいです。

③一括で保証料を支払う

最後が保証料を入居時に一括で支払うやり方です。

更新料は不要なのですが、その分高めの金額になっていることが大半で、入居時のハードルは相当上がります。

敷金やら礼金やら鍵交換代やらと入居時費用はどんどん高くなり、とどめに保証料でドカンと高くなるわけです（涙）

下手したら「入居時にこんなに払えないので止めます」と言われかねません。

そこで私も一度やったことがあるのが、「入居時の費用を大家自ら負担する」というものです。

入居や契約の敷居は一気に下がり、これなら入居申込みを逃すこともないと考えたのです。

滞納より怖いのは夜逃げ😑入居者がどうしても支払いできない場合、自腹を切ってでも保証会社には強制的に加入して貰ってる。例外は上場会社の正社員か連帯保証人が同様な場合のみ。万が一夜逃げされたときの対応や保証まであるので、安心を買う投資と考えれば保証会社加入費用なんて安いものです。
— 中村社長@web系不動産投資家 (@nakaweb_fudosan) December 19, 2020

しかし、いま思えばここまでやっても疑問は残ります。

何かと言うと「初回の保証料だけで保証会社の経営は成り立つのだろうか？」という素朴な疑問です。

勤務先の倒産やリストラ、病気など自分の物件ではなくても、保証会社が契約している全入居者で考えると、起きないのは考えにくいでしょう。

個人的には、この初回の保証料のみで終わるタイプは倒産リスクが最も高いと踏んでいます。

保証会社の倒産リスクへの対処

家賃保証会社は倒産リスクに対処するのは一つしかなくて、「契約する保証会社を1社に絞らない」事に尽きます。

これ以外は知りません。

1社に集中させると倒産したときのダメージをもろに食らいますし、入居者へ別の家賃保証会社と新たな契約を強制することはまず無理です。

私の場合は、家賃保証会社が倒産してしまったら別の家賃保証会社と契約するときに初回のみ自分で負担して加入するようにしています。

他に良い手もないので、色々なバランスを取って入居者を納得させていくしかありません。