利回り150％の再建築不可物件は買っても問題ない？

異様に安いと思ったら再建築不可だった・・・という経験は不動産投資家ならあると思いますが、今日のブログは「再建築不可物件の特徴と買っても良いのか？」についてです。

「今後建て替えることができないので建物が朽ち果てたら終わり」というイメージをお持ちの方が多いと思います。

しかし、再建築不可物件は実際にけっこうな数が販売されており、追っていると分かりますが高確率で売れてなくなっています。

先日なんて利回り150%、そこから指値も可能という物件もあったほどです。

不動産は安く買うことがとてつもなく大切なので、安い物件を探していると再建築不可に巡り合うものです。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは名前の通り、「いま建っている建物を取り壊したあとは、原則建物を建てたらダメ」な土地です。

もしくは地震で倒壊したりしても終わりです。

とにかく、新しく建物を建てることは許されないわけですが理由は色々あります。

接道状況に問題がある
（建築基準法に準拠していない）
市街化調整区域にある

この2つのどちらかであることが大半です。

「幅4ｍの道路に物件の入り口が2m以上接していなければいけない」という接道条件を満たしていなかったり、（要はすごく狭い道です）「これから街の発展を抑えていこうね」という市街化調整区域内にあったりするのです。

ただし、リフォームはOKです。

人によっては「柱一本を残して古リフォームすれば再建築不可でも良い」という意見もありますが、本当に認められるかは微妙だと思います。

メリットとデメリット

まずデメリットからお伝えすると2つあります。

融資がまず出ない
将来、売却に困る

要は資産価値が少ない（下手するとほぼない）ので、銀行がお金を貸してくれません。

不動産融資は購入する不動産を担保にして行われますが、土地に価値が無いので担保扱いされないわけです。

売却に困るのも当然で、融資が出ない以上買うお客さんは現金買いに限られます。

現金で不動産を買うほどの財力を持っている人は少ない為、売りたくても中々売れません。

「融資が出ないから買いにくい。頑張って買っても売る時に同じこと（買いにくい）が起きる」という感じで、この2つはセットになります。

しかし、もちろんですがメリットもあります。

物件価格が安い（利回り150%なども少なくないくらい）
再建築不可でも取れる賃料に影響はない
税金が異様に安い

将来、建て替えができないという大問題はあるものの、収益性は抜群なわけです。

再建築不可物件に融資する金融機関

ほとんどの金融機関は担保に取る不動産が再建築不可だと嫌がりますが、三井住友トラストL&Fは例外です。

再建築不可物件でも融資してくれます。

担当者に聞いたところ、「再建築不可でも検討可能です」とのことで、条件も普通の物件とさほど変わりません。

金利3.9％
融資期間30年
共同担保必要
一都三県、県庁所在地じゃないと厳しい
ミニマム600万円の物件から検討可能

なので、買おうと思えば買えるわけです。

こんな再建築不可物件なら買うのもあり

冒頭で少しお伝えした知り合いの投資家は再建築不可物件をかなり良い条件で購入しました。

価格は50万円
リフォームで40万円
合計投資額は100万円
想定賃料は7万円（実質利回り86%）

つまり1年2カ月で投資資金は全額回収できる計算です。

将来の売却に困る可能性はあるものの、仮に売れなくても賃料で投下資金を余裕で回収できてしまいます。

要は不動産投資はやはり「安く買ったら勝ち」であり、どんな物件でも安ければ売れます。

1,000円の家賃ならどんな物件でも入居希望者が現れるのと同じで、安ければOKなのです。

上記の投資家の例だと、投資資金を回収した後利回り30%とかで売りに出せば高確率で売れるはずです。

なので「再建築不可だから絶対ダメ」とは一概に言えず、安く仕上げられる見込みがあるなら購入対象にするのも全然ありです。