自己資金300万円で不動産投資をするためのポイント

不動産投資を始めたときの自己資金は300万円ほどでした。

購入活動をはじめてから決済までが1ヶ月半だったので、比較的早く成果を出せた方かと思います。

1年半くらい貯金したお金が一棟目のアパート購入で全て吹き飛んで、けっこうなショックも受けたのですが買って良かったと本当に思います。

ここ数年でも戸建てや6戸くらいしかない小ぶりなアパートなど、安めの物件が主流になっていることですし、今日のブログでは自己資金300万円ほどのサラリーマンが不動産投資をするさいの物件や金融機関についてお伝えします。

使える金融機関は限られる

当時の私は上場企業に勤めていたものの、年収は450万前後で属性は決して高くありませんでした。
（むしろ不動産投資をするには低い方です。）

当時の不動産投資の師匠に「使える金融機関は限られます」と言わたのを今でも覚えていますが、要はメガバンクや地銀は相手にしてくれないわけです。

そのときは分かりませんでしたが、メガバンクの顧客（見込み客も）はとてつもない富裕層がいて、1億くらいの物件なら現金でポンと、下手したら現地を見ず、Googleマップで確認しただけで買っていきます。

そんな桁が違う資産を持つ人間を日頃から相手にしているので、世間一般の平均年収しか取れていないサラリーマンが無視されても仕方ないですね。

不動産投資本で「メガバンクでオーバーローン」とか「大手地銀で1年で3棟購入して脱サラしました！」という武勇伝に抱いていた希望は無駄だったことがはっきりしました。（涙）

ということで、「自己資金300万円、年収400万円代が使える金融機関は政策公庫かノンバンクのどちらかです。それ以外はアタックするだけ無駄になる可能性が高いですよ」と言われ、素直に従いました。

金融機関の開拓はこの2つに絞ることにしたのです。

当時を振り返ってこんなツイートもしています。

むかし不動産投資の師匠に言われた、中村が物件を早く買えた要因は「自分の立ち位置をよく分かっているから」でした。①使える金融機関が限られている事②時間もお金もない為買える物件は限られている事。これらを初期から理解して動いていたので、年収１,０００万層より早く成果を出せた訳です😎
— 中村社長@web系不動産投資家 (@nakaweb_fudosan) July 23, 2020

買える物件も限られる

限られるのは金融機関だけではありません。

金融機関が限られると連動して「買える物件」も限られます。

こちらの記事にもある通り、各金融機関には融資する物件やエリアが決まっています。

私の場合、日本政策金融公庫とノンバンク＆自己資金も300万円しかなかったため、可能性があるのは金額が2,000万円以下の築古物件に限られました。

ちなみにこの基準は今でも大差ないと思います。

年収と自己資金300万くらいだと大きな物件は買いたくても買えないわけです。

先ほどのツイートにもある通り、開始当初からこのことを理解して動いていたので、可能性ゼロな物件はそもそも選択肢から除外していました。

言われてみれば単純すぎるのですが、この事実に気づかず（あるいは無視して）「がんばって融資を通そうとする人」が後を絶ちません。

不動産会社の社員も内心、「そんな物件をその条件でおたくが買える訳ねーだろ！」と思って、話は聞いているのですが本人は不動産投資本のスーパーエピソードを再現しようとするんですね。

この層が一番成功確率が高いと思う話

最初のアパートこそ小さい物件になりますが私は昔から、この「属性が低くて自己資金が乏しい層」が一番成功確率が高いように感じてます。

安くできる方法を探したり、売主や金融機関との交渉の仕方を学べたり、購入後の運営面のノウハウが蓄積できたり、恵まれない境遇や制約の多さはメリットもあって、僕自身たくさんの良い事がありました。結果、一見危なそうな物件にも自信を持って買付を入れられる様になり競争が楽になった。
— 中村社長@web系不動産投資家 (@nakaweb_fudosan) October 1, 2020

ツイートではすべて書ききれないですが、お金がないからこそ色々な工夫をしてきました。

安くリフォームする方法
お金をかけずに満室にする方法
金融機関を少しでも前向きにする資料作り
売主に少しでも安く売ってもらうための交渉の仕方

これらを早期から身につけられたので、普通では躊躇するような物件にも躊躇なく買付を入れられるようになったんですね。

もし自己資金や属性が中途半端にあったら、こうはならなかった可能性が高く、また数年間待ってお金を貯めて・・・という非常に時間のかかる不動産投資をしていたと思います。

お金に色なし

大企業の部長や年収1,000万円を超えるエリートたちは、明らかに泥臭い仕事が必要な物件を避ける傾向があります。
（スーパーエリートにも関わらず泥臭い作業も厭わない最強投資家もいます）

だからこそ私は、属性や資金で彼らに勝てない分、彼らが嫌がることを率先してサラリーマンの合間にやってきたのです。

彼らが好む「駅徒歩10分圏内、築浅RC、現状満室」みたいな物件はメリットはもちろんあるのですが利回りは低めです。

明確にメリットデメリットを理解して投資されているなら全然OKだと思いますが、彼らに「なぜその物件を購入したんですか？」と聞くと、「田舎はイメージが良くない」という人が多いのです。

何のイメージかは分かりませんが、渋谷や六本木で得た1万円も北海道のド田舎で得た1万円も同じです。

お金に色は何もありません。

ある種のプライドみたいなものを感じ取った当時の私は、イメージ先行で「お金の産地」が投資判断に入る彼らとは違う投資戦略を取ってきたんですね。（というかそれしか出来ませんでした）

捨てられるものを多く持とう

1棟目のアパートは利回りが高い分、いろいろなものを犠牲にせざるを得ませんでした。

セルフリフォーム
客付け業者への営業周り
施工業者の相見積もり＆比較
安いリフォーム業者探し

など、ときには共用部の清掃や片付けもやっていたので、時間も相当かけて物件の価値を上げていきました。

大家によってはセルフリフォームも大工レベルで行う人もいたりするのですが、とにかく何かを犠牲にすることで高収益を実現したわけです。

時間なのか、お金なのか、手間なのか・・・人によって変わりますが捨てられるものが多い人ほど物件購入の選択肢は増え、普通の物件がドル箱物件に変わるきっかけになるはずです。