不動産投資のエリア選定と避けた方が良い投資
不動産投資を始めようとしている人から、
「○○市って不動産を買うにはどうなの？」
とか
「不動産投資をするならどの辺でやれば良いの？」
という質問をよく頂きます。
「不動産は立地が命」という言葉は、不動産投資家でなくても聞いたことがあると思いますが、やはり不動産投資において皆さん最初に気にするのは「立地」のようです。
良く頂くこの質問ですが結論、「投資してはいけない地域はごくわずか」が答えです。
全エリアの空室率が高い街なんてない
先程の例に戻りますが、空室率を心配している方は「○○市（もしくは○○県）って不動産投資するにはどうですか？」と聞いてきます。
東京ってどう？大阪は？名古屋は？という感じなのですが、要は範囲が広すぎるのです。
あなたの住んでいる街も、人気エリアとそうでないエリアで分かれると思いますが全国どこの街でも事情は同じです。
例えば、「賃貸激戦区」で有名な北海道札幌市の空室率は区によってものすごく差があり、白石区の27%に対して厚別区は同じ札幌市なのに12%と半分以下、都内より低い空室率です。
※参考 ”見える賃貸経営”
↑全国の空室率が一目で分かります。
で、分かりやすく札幌の事例を出しましたが全国の街だって似たような状況なのです。
大学の移転や企業の撤退など、理由は様々ですが丁目番地レベルで物件を買ってはいけない一角はどの街にも存在します。
なので、買ってはいけないエリアは実は本当に一部なのです。
空室率が高い街に空室率が低い一帯
逆にイメージやぱっと見の数字で空室率が高くても、とある一角は「ものすごく人気」ということもあり得ます。
私の物件がある宮城県大崎市では空室率は31%とこれまた日本トップクラスの賃貸激戦区ですが、購入から今に至るまで3年以上満室をキープしています。
一般的には「不動産投資の危険エリア」に認定される数値かと思いますが、そういうエリアでも客付けがしっかり出来ている訳ですね。
なので、範囲を狭めてリサーチしないと日本で投資できる地域は東京だけになってしまいます。
賃貸激戦エリアを正確に見極める為にやること
とは言っても先の札幌の事例だと、白石区も厚別区も隣接していて細かい需給関係はネット情報だけでは分かりません。
何をするかと言うと簡単で地場の業者さんに聞き取り調査をしていきます。
大体5社ほど聞けば充分でしょう。
仲介会社は「ネガティブな事をいう」のが前提
今朝ツイートしたのがこちらです。
日頃から空室と戦っている不動産仲介・管理会社は基本的によほどの物件じゃない限り「厳しいこと中心」で話してきます。
いまの日本で楽に入居付けできる都道府県は少なく、おまけに管理会社は日頃から空室ばかり接している為、なかなかポジティブなことを言えないのだと思います。
なので、こちらから意識してポジティブなことを伝えていかないと「買わない方が無難だな」という結論になります。
このヒアリングは奥が深いのでここでは割愛しますが、市町村の中でも細かい需給バランスを掴むためにはヒアリング調査が一番効率的かつ確実です。
土日で物件の価値向上
物件の価値は簡単に上げられます。
先日こんなツイートをしていますが昔から自分でやってきたことです。
ここまでお伝えしてきたことが慣れてくれば購入エリアの選定や購入後の運営もできるので、他の人がイメージだけで避けている不動産もどんどん買っていくことができるはずです。
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