2020.10.19

不動産投資の買付申込み判断【５分でする方法】

不動産投資において決断の速さは超大切です。

優良物件ほど足も速く一瞬で売れてなくなるので、見た瞬間に判断できないと勝負の土俵にすら乗れません。

買付申込書は名前の通り、不動産を買う意思を正式に不動産会社へ伝えるものですが、これを早く提出する必要があります。

昔、管理会社に勤めていましたが結局買わない人程、購入判断に直結しない資料や説明を求める。
物件資料が全て揃ってる状態はあまりないので優良物件を買う為にはそれでも３０秒で購入判断します。・構図・謄本
・修繕履歴・支出一覧この辺を全て取り寄せてようやく判断するのでは遅すぎる

— 中村社長@web系不動産投資家 (@nakaweb_fudosan) October 7, 2020

勝てる不動産投資家でグズグズしている人は見たことがないので、今日は物件概要書とレントロールを見て、買付申込書をすぐに提出する為のポイントを紹介します。

難しい内容は一切なくて、慣れればすぐ判断できるようになるので是非最後までご覧下さい。

エリアの利回り相場の把握

該当エリアの相場は把握している前提でお話していきます。

近所で売っている野菜がお買得かどうかを判断するのだって比較して始めて分かる訳です。

比較対象（相場）が分からないと比べようがありません。

楽待に掲載されている物件を1週間くらい毎日見ていれば、なんとなく相場は掴めるはずです。

権利関係は「所有権」か

ここから不動産会社から送られてくる販売図面を上から順に説明します。

権利関係が「所有権」になっていればOKです。

続いて下の備考欄を見再建築不可や前面道路の権利など変なことが書いてないか確認します。

下の事例だと病死（告知事項）や瑕疵担保免責がありますね。

土地の積算価格を確認

国税庁の路線価を調べるサイトで計算しても良いですが手間が少しかかります。
（しかし正確です）

ここではエリアの相場はおおよそ掴めているという前提で話を進めていくので、スピード重視で楽待の簡易積算機能を使います。




積算価格をすぐに出してくれます。

実際と違うケースもありますが目安としては充分です。

レントロールで家賃をチェック

レントロールではエリアの適正家賃を取れているか？や現入居者の入居時期などを見ますが、詳細はこちらの記事を参考にして下さい。
↓
初心者が騙されるレントロールの罠

ここまでで、

• 権利関係に問題がないこと
• 再建築不可など特別な事情がないこと
• 売買価格と積算価格の乖離

ここまで掴めます。

慣れると各作業は数十秒～数分でできるようになりますし、場合によってはこの時点で買付を入れるケースもあります。

賃貸ポータルサイトとGoogleストリートビューで確認

sumoやhomesなど賃貸募集サイトで募集されているかと募集家賃を見ます。

募集されている場合、部屋の写真も掲載されていることが多いので一緒に見てしまいましょう。

同時にGoogleストリートビューで現地周辺も確認しますが、以前ツイートした現地調査の項目を見て下さい。

この辺も写真や地図で分かる範囲で探っていきます。

https://twitter.com/nakaweb_fudosan/status/1311447996912013313

「おっ？」と思える物件を見つけたとき、以上の順番でリサーチしていけば時間も短縮できてすぐに買付申込みの判断ができるはずです。

逆に言うとここまでの内容だけで買付申込みを入れるには充分なのです。

土地の境界確定も細かなシミュレーションも、罹災証明書も不要です。

そんなものはこの後確認すればOKで、他の投資家にお宝物件を取られる前に買付一番手を確保してしまいましょう。

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