管理会社の選び方

先日のブログでもお伝えした「管理会社の選び方」ですが、不動産投資において管理会社は一番関わる頻度が多い存在です。

ここをミスしてしまうと、うまくいくこともうまくいかなくなったり、コストが大幅に高くついたりします。

賃貸経営の超重要なパートナーなので、適当に決めたり前オーナーから引き継いだ管理会社に何の疑問も湧かないようではいけません。

おまけに大体は不動産仲介業も兼ねているので、「管理会社の選択＝仲介会社の選択」でもあります。

良い会社とお付き合いできれば、その後の規模拡大の近道にもなるわけですね。

管理会社の優先順位

一口に管理物件といっても、大きく4つに分けられ、その4つの中から客付けの優先順位を決めています。

知っていても何ができるわけでもないのですが、知識として知っておくと会話がスムーズなはずです。

【管理会社の客付け優先順位】

１位：自社保有物件
２位：自社建設の管理物件・保有物件
３位：自社管理物件
４位：管理外、大家直接預かり物件

当然ですが、最優先されるのは自社、もしくは自社と関わりのある物件です。

それらが満室になったあと、不動産投資本に書いてある「資料を持って客付け営業する大家」のような外部オーナーの客付けをしていくのですが、客付けしてくれるかどうかは「大家の満室に対する協力姿勢」次第という面が多分にあります。

「管理費を払ってるんだから満室にして当然だ！」みたいな態度を取ってしまうと、（というか少しでも雰囲気に出してしまうと）一気に優先順位を下げられることでしょう。

とは言っても結局は同一条件での募集なので、ここまでの知識はおまけみたいなものです。

入居付けに強い管理会社の見極め方

私の場合、築古物件を運営努力で満室にする方法が多いため、管理会社選びで一番重視するのが「客付けに強いかどうか」です。

極論、入居者さえすぐに見るけてくれるなら何もいらないくらい重視してます。

管理会社選定にはいろいろな考え方がありますが私の場合、その地域の管理会社にヒアリングをして決めます。

大手が2社、そのエリアにしかない（けど店数が多いなど幅を利かせてそうな）中小企業2社、合計4～5社に行っています。

質問内容から客付けの強弱を判断するのですが、以下が必ず行う質問です。

ただし、尋問みたいにならずになるべく会話形式で進めています

【管理会社への質問例】

・満室にするための募集条件は？
・広告費は何カ月分が？
・営業マン個人へのキックバックはOK？
・管理費はいくら？
・賃貸の募集は自社のみで行う？それとも他社と協同することが多い？
・他の仲介会社と協力して募集する際の広告費の割合は？
・現在の管理戸数と入居率は？
・内見時の鍵の受け渡しはどうしている？
（キーボックス管理か受け渡しが必要か）

以上は新規の管理会社選定時は必ず確認しています。

くれぐれも注意が必要なのが、「満室にできますか？」という質問で、ほぼ意味がない質問なのでしない方が良いです。

https://twitter.com/nakaweb_fudosan/status/1329203743846522882

こんなエリアでの管理会社選びは要注意

注意する必要があるのは田舎での管理会社選びです。

管理会社の数も少なければ、経営者マインドを持つ管理会社も少ない傾向にあります。

噂で聞いた話ですが、とある地域では管理会社の横のつながりのようなものがあり、管理会社を変更すると根回しされて、その大家には全てにおいて非協力的になったりするそうです。

このようなエリアではあまり強気に出ず、相手のプライドをくすぐりながら上手く対応していくしかありません。

管理会社が少ないエリアでは広告費の上乗せが一番効果的ですね。

管理会社を変更する場合は？

いつまでも空室が埋まらなかったり、レスポンスがあまりに悪いときは管理会社の変更をしなくてはなりませんが、別に重労働ではありません。

①新しい管理会社を前述した調査で決定しておく
②既存の管理会社に管理委託契約の打ち切りを電話などで伝える

これだけです。

変更後は新管理会社が入居者への通知などほとんどのことを代行してくれます。

ここまでの内容で難しいことは特にないと思うのですがが、大抵の大家さんは面倒臭がってやりません。

最初だけ丁寧にことを運べば不動産投資は限りなく不労所得に近くなるでしょう。