物件を次々と購入するポイント【一棟目購入時から要注意】

不動産投資の一番の壁は「一棟目を購入できるか？」ですが、そこを乗り越えて購入できたとしても、次は二棟目三棟目と欲しくなるはずです。

ただ、注意点を抑えずに進めてしまうと、買えるものも買えなくなりかねません。

下手すると数年間は停滞してしまう可能性もあるので、私自身の経験や相談からよくある失敗パターンをお伝えします。

自己資金を使い果たす

私が一棟目でやったことです（涙）

当時はギリギリの状態でアパートを購入した為、貯金がスッカラカンになり、引継ぎ敷金も自己資金に充てたくらいでした。

自己資金を全て使ってしまうと当然、2棟目購入の資金が貯まるまで時間がかかります。

物件を購入する際は、

仲介手数料
登記費用
登録免許税
印紙代
不動産取得税

詳しくはこちらの記事をご覧下さい。

など物件価格の約7%はかかる為、買い増しすればするほど現金は貯まりにくいのです。

銀行融資を仮にフルローンで受けられたとしても不動産購入にかかる諸経費分は手出しが発生し、加えて頭金2割なんて入れてたら一気に資金が減ることでしょう。

私みたいに資金がカツカツになる物件を購入すると次の購入が大幅に遅れます。

キャッシュフローが残らない

新築の区分マンションなんて分かりやすいですが、せっかく大きな借金をして購入しても手元に全くお金が残りません。

属性にモノを言わせて区分4戸くらいは購入できるかもしれませんが、キャッシュフローがマイナスである以上、金融機関からは「賃貸経営者の素質無し」と判断されるので融資の道は閉ざされます。

不動産の残債は減っていくものの、現金が貯まりません。
（下手すると赤字です）

次によく聞くのが新築のアパートを割高な業者から買ってしまっているケースです。

これも新築区分マンションと同じ状態に陥ります。

物件の担保評価が低すぎる

不動産投資＝不動産賃貸業なので、あくまで「部屋が埋まっているか？」が一番大切です。

それを強調した上でお伝えしたいのですが、不動産の「不動産としての価値」があまりに低い物件を購入してしまうと「債務超過」と判断され、仮に満室だとしても融資が出にくくなります。

ありがちなのが、スルガ銀行やオリックス銀行などサラリーマンへの不動産融資に積極的な金融機関を使い物件を購入したパターンです。

このパターンが怖いのは、物件の評価が低くても本人の給与収入や資産で穴埋めできてしまう訳です。

その結果フルローンや一時はオーバーローンが常識のようになっていました。

担保評価：3,000万円
購入価格：1億円
家賃収入：800万円/年
高値で買ってる分は給料と家賃で埋めていきましょう

みたいな感じですね。

これだと物件の評価額と売買価格に乖離があり過ぎて、債務超過状態なのです。

空室をいつまでも埋められない

金融機関に不動産投資の相談をすると、間違いなく稼働状況を確認されます。

買って数ヶ月ならOKですが購入後何年も空室を放置していると、これはこれで「賃貸経営の素質無し」という評価が下されます。

賃貸需要がないエリアに物件を所有していたり、賃貸需要はあっても適切な空室対策をしていなかったり、様々ですが融資が受けにくくなるのは間違いありません。

つまり、金融機関からの評価が下がれば融資が使えず規模拡大できなくなります。

不動産投資ではなく「不動産賃貸業」と捉えて利益を確保している大家にしか規模拡大の道はないのです。