融資が厳しい時代の不動産投資【貯金300万円でやる不動産投資】

2017年にスルガ銀行の不正が発覚してから銀行融資がものすごく厳しくなりました。

属性が良ければフルローンも当たり前だったのに、いまとなっては新規の取引なら自己資金3割くらい当たり前です（涙）

こちらの記事にもある通り、不動産融資は需要と供給ではなく金融庁のお達し次第で価格が上下するので仕方ないですね。

日本のサラリーマンの平均年収が430万円くらいなので、自己資金3割（+諸経費がかかります）も求められると、不動産投資はいよいよ富裕層だけに許された投資になってしまいます。

ただ、手がないことはありません。

不動産投資は早くスタートすることで恩恵を受けられる投資なので、「いまできる」投資法をやるしかないです。

今日は年収400~500万円、自己資金300万円くらいの人ができそうな不動産投資について考えをまとめました。

不動産投資は氷河期に突入？

ツイートしている通り、私はスルガ銀行の被害者（と称される人達）にかなり批判的です。

https://twitter.com/nakaweb_fudosan/status/1372296193619943429

これだけ大騒ぎしたおかけで金融庁も黙っているわけにはいかず、全国の金融機関に「不動産投資の融資はするな！」と大号令がかかっているはずだからです。

真面目に勉強している不動産投資家を目指す平凡なサラリーマンはなかなか厳しい状況になっているわけですね。

金融機関と話していると、本当に不動産投資へ消極的になったなぁといつも感じます。

具体的に言うと、「自己資金の拠出割合」と「耐用年数での投資の順守」が強まった印象です。

「耐用年数－経過年数の期間でしか融資しないよ」
「新規の取引の場合、全国の主要都市にしてね」
「そして主要駅から近い物件じゃないと審査すらしないよ」
「土地値は売買価格の7割くらいは欲しいよね」
「その上で期間内で収支が回るように自己資金を入れてね」

こんな感じです。

常に物件を見ている人ならわかると思いますが、いまの不動産投資市況でこんな条件の物件はまずありません。

要は「不足しているなら自己資金を出せ」ということなので、大体4割（+諸経費）は少なくとも必要になるケースが多いことになるのです。

既に不動産投資をやっており、取引実績があると違ってくるのですが、これから開始する人には厳しい状況が続いており、今後はもっと悪くなるような雰囲気です。

それでも早く始めた方が良い

しかし、それでも不動産は「いまの自分で買えるもの」を早く買った方が投資成績はよくなります。

相談で多いのが「いまの私だと厳しいので10年後くらいを目途にスタートします」というものですが、10年後では遅すぎるのです。

どんなに融資環境や属性が悪くても、10年あれば一財産築けますし、仮に待っていても、その頃どうなっているかは誰にも分かりません。

仮に利回り10%のパッとしない物件を買ったとしても、特上物件を10年後に買うより投資成績はよくて、金融機関からも実績を評価されるでしょう。

なのでとにかく早く不動産投資をスタートすることがどの時代も一番です。
（楽待で毎日見ていればいつか安い物件が見つかります）

300万円以下ボロ戸建て投資

ここからが本題です。

資金が少ない人、過去の私のようになんとか300万円貯金して不動産投資を始めたい人を想定してみました。

まずは300万円以下のボロ戸建て投資です。

これは2つの活用方法があります。

1つ目は再生系で、20%くらいの高利回りで賃貸するやり方です。

この手の物件は超ボロボロなので勉強とスキルが必要ですが、大家の手腕次第で大化けするようです。

300万円の利回り20%なら年間60万円の家賃が入ってきます。

これに本業の収入を併せれば、数年後は一棟物のアパートにチャレンジできるでしょう。

現金買いしても良いのですが、政策公庫の小口融資を是非うけたいところですね。

ちなみに、この激安系戸建ての本当の達人たちは300万円なんて高すぎて買わないので、競争もさほど厳しくありません。

2つ目は「共同担保」として活用するケースです。

都内でもボロボロの廃墟が売りに出ており、再建築不可や私道負担などの制限があるものの、土地値がバカ高いです。

欲しいのは建物ではなく「価値が高い土地」であり、例えば都内の土地を現金買いすれば「都内の地主」となり金融機関にアタックしやすくなります。

共同担保が使える金融機関に片っ端から当たってみて、価値の高い土地を担保にして大きな融資を引き出すのです。

次の物件を買うまで数年間待たなくてはならない事態になりますが、これしか買えないなら仕方ありません。

1,000万円以下の中古アパート・区分マンション投資

こちらの記事にもある通り、少なくなりましたがサラリーマンに融資してくれる金融機関はあります。

しかし、自己資金が300万円しかないので、諸経費を考えると1,000万円以下の物件になるでしょう。

諸経費込みで持ち金の大半をここで使い切ることになります。

私の一棟目がこの投資で、最初の数カ月間は危険な状態が続きました。
（我ながらよくやったと思います笑）

一棟物でこれくらいの価格なら、基本的に地方の築古物件になります。

物件をきれいにしたり、問題入居者と交渉したり、仲介会社さんに客付けをお願いしたり・・・とにかく「安くなっている理由」があるので、それらを自分で解決して運営していくわけです。

サラリーマンと併行してやるのは、最初は疲れるかもしれませんが働きながらでも充分満室になります。

そしてその後、満室にしたアパートを売却すればまとまった資金が入ってくるので、それを基にさらに大きな不動産を購入できるのです。

リスクが高いやり方ではあるものの、手持ち資金が300万円しかないならリスクを取らざるを得ません。

なるべく安く不動産を買って、数年後同じ価格で売却できれば減った残債と保有期間中の家賃が利益になります。

不動産投資への融資は本来厳しいもの

わずか数年前と比べて不動産投資のハードルは一気に上がりました。

しかし本来、金融機関から融資を得るのはものすごく大変なことらしいです。

私も人から聞いた上でしか昔のことは言えないので「らしい」という表現になってしまうのですが、昔は普通のサラリーマンが1億円の収益不動産を買うなんてあり得なかったそうです。

ソフトバンクの孫正義さんが創業当初1億円の融資を得て武勇伝になっていますが、本業でもなんでもない普通の会社員に1億円をポンっと貸してくれる時代が「ボーナスステージ」だったみたいですね。

なので昔から不動産投資をやっている人からすると、ボーナスステージが普通のステージに戻っただけのことなのでしょう。

融資が引き締まる＝物件価格が安くなるという側面もあるので、現状を嘆くのではなく、今やれることを地道にやれる人が規模を拡大していくはずです。