田舎で不動産投資は成り立つのか？【政令指定都市の近隣の賃貸市場】

”見える賃貸経営”で東京の空室率を見ると、他の地域と比べてものすごく空室率が低いことがわかります

人口が増え続けているだけではなく土地値も上がっているので、オリンピックやコロナの影響は懸念されているものの、やはり盤石な投資エリアであることは間違いないでしょう。

手堅さという意味では世界トップクラスだと思います。

しかし、ここ数年は金融機関が不動産投資への融資を厳しくしているので、都内の物件は普通のサラリーマン投資家では手が出ないものが多いと思います。
（一棟物は）

区分マンション数戸や与信を頼りに駅近新築アパートであれば融資は下りているようですが、どんどん規模拡大したいなら、それなりに時間がかかるはずです。

そこで注目したいのが地方のアパートです。

先日こんなツイートをしていますが、地方の築古物件でもしっかりやれば満室になり収益性は抜群です。

https://twitter.com/nakaweb_fudosan/status/1367744320086835200

私自身、サラリーマン時代から東北中心にアパートを持っていますが、都内より客付けは面倒なものの、一度埋まってしまえば利回りは20%を超えました。

融資が厳しくなっているせいか、価格も安くなっている感があるので狙い目かも知れません。

「でも地方って人口が減るのに大丈夫？」という相談も多いですが、今日は地方不動産投資のリアルについてお伝えします。

地方もいろいろ

「地方」と一口にいっても色々あります。

Wikipediaによると・・・

「首都圏以外の土地」とのことなので、これでは大阪も名古屋も人口数千万人の町もひとくくりになってしまいます。

今日お伝えする「地方」は人口5万～10万人前後の都市です。

車で30分くらい走れば大体どこの政令指定都市にも隣接しています。

全国市長会が発表している人口データを見ると、全国670都市のうち「人口5万～10万人未満」の都市は33.43%と1/3を超える割合を占めるので、この辺を攻略できれば投資エリアが一気に広まるはずです。

地方の入居率は低水準だけど安定傾向

例えば、私が物件を持っている宮城県大崎市なんかは人口10万人くらいです。

おまけにこの辺は震災後にアパートが乱立したこともあり、空室率は30%を超えて、東北でもトップクラスで空室率が高いエリアです。

しかし、購入後すぐに満室になり今も退居はほとんどありません。

直近5年くらいを振り返っても退居したのは2回だけで、入居募集をして数週間で次の申込みがある状況が続いています。

家賃にしても、もともと良くないのでこれ以上下がりようもなく同じ家賃で募集していますし、値下げを要求されたこともありません。

「この地以外住むのはあり得ない」という地元志向の人も多いので、需要はどの時代も一定数あるわけです。

たまにある狙い目エリアの特徴

なので、空室率が高い田舎でも今のところ何も問題ないと思っていますが、人口がどんどん流出している人口30万人くらいの中途半端に大きい街は避けた方が無難だと思います。

人口30万人くらいになると、転勤族や移住があるくらいの街だと思いますが、過去のなごりのおかげでアパートはあるものの、現在は人口が減っているので給過剰になっている傾向があります。

この辺は人口動態や”見える賃貸経営”で大まかに当たりをつけるのがお勧めです。

ということで、私が考える狙い目エリアは「人口10万人前後のよくわからない街」という感じです。

さきほどの宮城県を例にすると、近隣の登米市や富谷市なんかも同じくらいのサイズですが、空室率は政令指定都市である仙台より低く、富谷なんて10%台です。

1社の需要だけに頼った企業城下町や大学付近は避けた方が無難ですが、これらの街は大企業の工場群を抱えているエリアでもあり、住む人は一定数必ずいるのです。

おまけに県外の投資家は「仙台なら分かるけど、登米市ってどこ？」という感じなので、強い投資家があまり参入してきません。

買ったあとも地元の地主大家がライバルなので、はっきり言って競争が楽過ぎるのです。

所有してしまえば美味しそうだなと昔から思っていたのですが、その証拠にこれらのエリアではなかなか売り物件が出てきませんね。

問題は融資。現金買いできる人は強い

ここまでお伝えしたように、賃貸経営的には狙い目で大家の腕次第で抜群の収益力があるのが地方投資です。

しかし一番の参入障壁は「融資がおりにくい」ことでしょう。

現状、政令指定都市を離れると融資してくれる金融機関は政策公庫くらいしかないと思います。
（場所によってはノンバンクもいけるかもしれません）

ノンバンクは金利が高いものの、それを補ってあまりある利回りが地方物件にはあるので、これは全く問題になりません。

融資を出してくれる金融機関と巡り合えたり、現金を持っていて早く拡大していきたいという方なら、街のサイズで足切りせず積極的に狙っていって良いと思います。

ライバルの少なさがすごく楽

これから地方が活性化していくことは考えにくいですが、人口動態を見た限り、低迷するにしても小さな街ならたかが知れていると感じますし、家賃の下げ幅なんて本当にわずかなはずです。

そして、「不勉強な昔からの地主」がまだまだ多いので、経営努力次第でまだまだ勝ち続けていけます。

空室率30%だって関係なく、空室率とは地域の平均に過ぎません。

満室経営している大家とそうでない大家の差が極端なだけなのが実態だと推測します。

不動産投資は賃貸業というサービス業なので、ライバルが少ない地域で利回りが高いなら、やはりこの先も有望だと思ってしまうのです。