再建築不可は再建築可能にできる？
以前、再建築不可物件への考えをこちらの記事に書きました。
「物件価格が安く、賃料で投資資金を回収できるなら再建築不可でも買って良いと思う」という結論です。
再建築不可と聞くと、絶対に買ってはいけないイメージがありますが、こちらのツイートにもある通り、私の周りでは再建築不可だから「どうしようもない事態になった」という話を聞いたことがありません。
再建築不可専門の買取業者もいるくらいなので、上手くやれば良い投資になるのでしょう。
私自身は再建築不可物件は持っていないので現実味に欠けるかも知れませんが、周囲で聞いた話をもとに、今回はもう少し踏み込んで「買っても良い再建築不可と買ってはダメな再建築不可物件」についてまとめました。
楽待などポータルサイトを見ていると必ず再建築不可物件は安く売られているはずです。
（ちなみに「昔は建物を建てても問題なかったけど、火事など起きたら危ないからやっぱりダメ」という風に規制が変わったりして再建築不可物件は誕生します）
不動産投資の「利益の源泉」は他の大家との知識やノウハウの差なので、再建築不可など嫌がられる特徴を攻略できれば勝てる可能性は一気に上がります。
再建築不可はどれくらい安いの？
楽待で少し調べただけで再建築不可はかなり出てきます。
こちらの都内の戸建てなんて、都内にも関わらず利回り25%です（汗）
地方都市でも似たような利回りで売りに出されます。
感覚的に低くて15%くらい、高いと40%を超える物件もポータルサイトで普通に売られています。
「今後この土地には建物を建てたらダメだよ」というマイナス要因が、どれだけ大きなマイナスか分かる値付けだと思います。
再建築不可物件のリスク
以前の記事で「安いなら買っても良いと思う」という結論でしたが、やはりそれなりのリスクもあります。
建物が無くなったら建てられない
当然ですが、自然災害などで建物がなくなったら建てられません。
保険をかけており保証されたとしてもそもそも建物を新しく建てることができないエリアなので地震で倒壊などしてしまったらアウトです。
融資がつきにくく修繕費用がかかる
再建築不可物件は銀行評価がすごく下がります。
というか融資しない金融機関の方が多い印象です。
にも関わらず倒壊をさけるための修繕費用やインスペクションをする必要があり、手持ちの資金はかなり減ることが多いでしょう。
買っても良い再建築不可物件の特徴
とは言っても冒頭で述べた通り、専門業者がいる再建築不可物件には投資妙味があり、「買ってもよさそうな再建築不可物件」も存在しています。
「再建築不可」と書かれているだけで避けられるので、安くなっているのですが、以下に該当するなら再建築不可でも狙い目と言えそうです。
①リフォームで治せる範囲かどうか
新しく建物を建築することができないので当然ですが、「修繕で治せるのかどうか？」はしっかりジャッジする必要がありますよね。
私の実家はもう売却していますが、築50年以上経っていましたが全然人が住むことができました。
祖母が見栄っ張りで必要な修繕をしっかりと行っていたからです。
地盤が弱かったり、ボロボロ過ぎるのでは流石に避けた方が無難でしょう。
②隣の所有権や土地を購入できそう
ここまでやると不動産のプロクラスだと思いますが、やれば再建築可能になる可能性があるほどのインパクトがあります。
まず建築基準法では、道路と敷地が2メートル以上接している必要があります。
再建築不可のパターンで、例えば「道路に接している2ｍのうち1メートル分の道路だけ自分のもの」というパターンがあるのです。
（権利関係が複雑なケースですね）
このとき相手の道路の持ち分を購入してしまえば、晴れて再建築可能な普通の土地に一変するわけです。
道路だけではなく、面している土地の持ち分が不足している場合も同じで、要は基準を満たした広さを買うでも譲ってもらうでも、とにかく確保できれば何でも良いのです。
そうすると買ったときの大きな問題（再建築不可）を解決したことになり、売却額が跳ね上がります。
専門でやっている人の話を聞いたことがありますが、価格が3～6倍以上跳ねることもザラだそうです。
いきなり隣人が協力してくれることは少ないはずですが、数年間は家賃を受け取りながら長い時間をかけて交渉していけば良いと思います。
サラリーマンが地主と交渉するのはタフな作業になると思いますが、リターンhな素晴らしいので交渉力に自信がある方は作戦の一つにできるでしょう。
買ってはいけない再建築不可物件の特徴
逆に買ってはいけない再建築不可物件は、ここまでお伝えしたことの逆パターンです。
・再建築不可の割に値段が高い
・リフォームでは治しきれないorすぐ壊れそうなほど傷んでいる
・周りがガケや田んぼ、市街化調整区域など「再建築可能」にできる可能性がない
どれかに該当すると可能性は限りなくゼロに近く、家賃収入のみで投資資金を全て回収しなくてはなりません。
そうなるとリスクを背負って買うメリットは薄いかと思います。
再建築不可を再建築可能にできる！？
私自身、数年前までは「再建築不可は買ってはいけない」と無条件でブロックしていたのですが、ここまでお伝えした話を聞いたときは驚きました。
こちらの画像にもある通り、「再建築不可専門の業者がいる＝利益を出すやり方が存在している」ということに早くから気づいていればよかったと最近反省しています。（笑）
不動産の価格が安いのは「安くしないと売れない理由がある」からです。
食わず嫌いをなくしてフラットな姿勢でいると新しい投資方法が開けるかもしれないですね。
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