満室になった秘密と現場のリアルなお話
2020年の出来事ですが同じ日に2部屋の入居申込みがあり、購入後1ヶ月で満室になりました。
築40年ほどのアパートで最低限のリフォームしかしていません。
この「築古物件を買って高稼働させる」というのはサラリーマン時代からやっていたことなので、ある程度勝ちパターン化しています。
余談になりますが、なんでも自分の勝ちパターンを作るのはすごく大切ですよね。
あれこれと目移りしたり、力が分散するとうまくいかないのは不動産投資に限った話ではないはずです。
本題に戻すと今日のお話は、この満室になったアパートを管理してくれている管理会社さんとの話です。
以前こちらの記事でも書きましたが、今回は管理会社の選び方ではなく「接し方」に関する内容ですね。
入居が決まらない理由は大別すると2つ
アパート・マンションに空室が続く理由は大別すると2つです。
①家賃が高い
②入居募集が弱い
このどちらか、あるいは両方に該当するから部屋が埋まらないわけです。
空室対策本に書かれている、キレイな花を植えたり、ウエルカムボードを設置したり、防犯対策や無料Wi-Fiを入れたりなど、、、それらは全て「家賃に見合った価値」を上げるための施策で、いくら施しても「入居募集が弱い」と絶対に空室は埋まりません。
今日の話は後者に関わることで、管理会社とうまく連携することが満室への近道だというお話になります。
不動産賃貸の現場では多かれ少なかれ、ほぼ間違いなく「優先順位」が決まっており、「あの大家は仲が良いから早く入居付けしてあげよう」とか「あの地主大家は偉そうでムカつくから後回し」みたないことは普通にあるのです。
せっかく物件の価値を上げたとしても、お部屋の案内がないのでは成約する訳がありません。
「物件の魅力×内見数」が満室にする公式なので、一方が低いとダメになります。
アナログ感覚に欠けるエリート達
先日こんなツイートをしました。
全員に良い印象を与えられたとは思いませんが、会社員時代からメールはもちろん、言葉遣い（特に先輩など目上の人）に気をつけていました。
仕事上はこちらの方が上でも年齢や社歴が上だったら必ず敬語でしたし、言葉もふしぶしに「上から目線」がでないように注意していました。
この辺は大家業にすごく活きています。
先日だれもが知っている有名企業の部長と不動産投資について話しましたが「管理会社のケツを叩いて入居を決めさせます」といっており、管理会社さんに丸投げ状態でした。
こちらの記事にもある通り、管理会社は入居づけ以外にたくさんの業務を抱えており、優先順位をつけて仕事しないと、とてもさばききれないのです。
結局は人と人とのやり取りなので「お客様根性」を出して接する人はやはり嫌われて優先順位が下がるでしょう。
どういうわけか不動産投資においては、「常時満室、トラブル無し」という理想の状態が当然と思っている人もいますが、彼らは効率や上下関係を意識し過ぎて、不動産に関わ仕事のアナログ的な側面を見逃しているように見えます。
頭が良いのか悪いのかよく分からない感じですね。（笑）
不動産の売買も同じ
不動産を買いたい売りたい、というときも同じです。
売却を例にすると、結局は担当者がどれだけその物件をプッシュするかが成否を大きくわけます。
「専任媒介は辞めて一般媒介でいくべき」という理屈も分かりますが、極論どちらでも良くてどれだけ強くおすすめしてくれる関係を築いてくれるかが大切だと思います。
「まずはこちらのアパートを優先します」
冒頭で話したアパートとは別のアパートですが、これまた築古の見た目がアレなアパートを持っており、空室が出ました。
このとき、他の大家のアパートが半年以上空室で（しかも半分以上空いていたそうです）担当者は「流石にそろそろ埋めないとキレられるかも」と焦り気味です。
しかし、結果的には私のアパートの客付けを優先してくれて、一カ月も経たないうちに満室に戻りました。
理由はさきほどの半年以上空いていたアパートの大家が「何も言ってこない+報告しても全く怒っていない雰囲気だった」からだそうです。
その電話を担当者がしたとき、「問題なさそうだから中村のアパートを優先してやろう」となったのだと思います。
電話口で事情を聞いたら「ということで、中村さんの客付けを優先していきます」と言われ、実際すぐに満室になったわけなのです。
相対取引の特徴を理解すると道が開ける
ということで、相対取引とは得てしてこういうものです。
当事者・関係者の関係で結果が大きく変わる、すごくアナログな世界なのです。
であれば、やることは「自分が理想としている大家像になる」ということ（演技してでも）だと思います。
「管理を委託しているのだから早くやることをやれ」というスタンスでは、自分のメリットしか考えておらず明らかに「大物大家」とは程遠いでしょう。
メリットが欲しいならまずはこちらから与える。面倒なことは言わず、最大限お手伝いするスタンスにする。
こういうスタンスでやるのが一番だと、昔から気をつけています。
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