融資が難しい人の方が成功しがち
会社員時代、ブラック企業に勤めながらコツコツ貯めた300万円を元手に不動産投資を始めました。
一気に貯金がゼロになったので、アパートを買って数ヶ月はトラブルや不具合が起きないことを祈る毎日でしたが何もなくて良かったです。
（もちろん保険は手厚い補償内容のものを選んでいました）
ただ、いまにして思えば下手に大金を持っていて（年収1,000万円を超えるくらい属性も良く）銀行融資を簡単に使える人間ではななかったことが良かったと思います。
「銀行からお金を借りられない＝リスクが少ない」ということで、そこからスタートせざるを得ないことはある意味メリットでした。
不動産会社や金融機関に門前払いされたり色々と嫌な想いもしましたが、今日のブログでは「資産が少ない人が有利だと思う理由」についてお伝えします。
なけなしの貯金を使ってまずはやってみること
不動産投資のハードルが高い理由の一つが、最初まとまった金額を手出しする必要があることだと思います。なけなしの貯金を使ってまずは踏み込んでみるのは、それなりに勇気が要りますがトラブルが起きても案外何とかなります。
なので声を大にしてお伝えしたいのは、「いまの自分で買える物件をさっさと買ってしまう人が一番強い」ということです。
乗り越えるほど強くなり、ノウハウは蓄積され、賃貸経営は洗練されていくはずです。
当然ですが、やらないと何も始まらないのですが、中途半端にお金がある人ほど、やらないorやっても適当にやったりするものです。
成約要因の多さが競争力になる
対して自己資金が少ない人はやれることが限られます。
不動産投資を始めたくても、地方のパッとしない物件しか買えず、パッとしない物件を満室経営するためには相応の労力やスキルが必要です。
管理会社とうまく連携してやっていくコミュニケーション力や客付け営業をする忍耐力など色々です。
ないカードを嘆くより、手持ちのカードで勝負する姿勢が全てを好転させるはずです。
エリートが陥る罠
不動産投資家の中では、つい数年前まで「大きな物件を良い融資条件で買う事がかっこいい」みたいな風潮がありました。
レバレッジを大きくした人が正義、という感じです。
しかし、お金を中途半端に持っている人は案外良い物件が買えていません。
「本業に支障がないように投資したい」と言い、業者の言われるがままに物件を買ったり、不要なサブリース契約を結んだりして利益を減らしている人もいます。
彼らの根底にあるのは、「自分は年収1,000万円取っているエリートなのだから優良物件をメガバンク融資で買えるはず」という気持ちのように見えますが、
不動産の世界では「5億円までならキャッシュで買うので山手線沿線上のビルを紹介して」というようなスーパーお金持ちがいるので、年収や資産が1,000万くらいだと優遇されないのです。
そんなノリなので物件運営もとにかく効率化を図り、自分の手を極力煩わせないで儲えたいと企むようです。
1億円投資して100万円しか利益がでない投資
彼らクラスになると今でも１億円くらいの新築アパマンならフルローンが出ます。
先日お話した大企業の役員さんは、頭金5,000万円を出して利回り8％、2億円の新築RCを購入したそうですが、どれくらい儲かるかと言うとびっくりです。
年間家賃収入1,600万円（利回り8％なので）の想定が、手残りはギリギリ200万円ほどだそうです。
管理費や固定資産税、あれこれと引かれて家賃が吹き飛んでしまうと仰っていました。
なにかトラブルが起きたら更に減り、下手すると一気に利益が飛ぶ金額ですが、彼らは不動産投資はこんなものだと思ってやっています。
しかし、私じゃなくても同じだと思いますが5,000万円と貴重な融資枠を使って年間200万円では明らかに割があいません。
こういう買い方をしているエリートはざらにいます。
一方、自己資金がカツカツな人はこんな余裕のある買い方は1ミリもしません。と言うかできないのです。
買える物件が限られるため、嫌でも勉強や購入後の運営に力を入れる傾向があり、いつの間にか不動産投資が急加速しています。
偉そうに言っていますが、私自身もエリートや地主の息子に生まれていたら中途半端に不動産投資に取り組んでいた可能性が高い気もしますが、属性の低さは見方を変えれば不動産投資を急拡大する要因になるはずです。
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