2020.11.13

一番効果があった空室対策

不動産投資で空室対策などの「運営系」は人気がないジャンルです。

数回行ったことがありますが、会場はそれこそ空きだらけでした。（笑）

投資家として一番テンションが上がる「購入」以外の地味な活動だからなのでしょう。

空室対策を少し調べると、

• モデルルーム化
• 共用部の清掃・整頓
• 管理会社との関係強化
• 客付け会社への営業周り

など実にさまざまな内容があって、おまけに上記の内容もやり方が多様なので、忙しい会社員が全てをおこなうのは至難の業ですね。

空室対策本通りにやっても中々満室にならず困っている人も多いのですが、その理由と一番効果があった対策についてお伝えしていきます。

物件によって変わる最適な策

例えばあなたは空室対策でよく聞く「ショールーム化」をしようと考えました。

本や事例を研究してピカピカの、それこそ本当のショールームのように自分の部屋を作りこもうと意気込んだとします。

私も実は会社員時代、ボロ物件の室内をおしゃれなモデルルームにしようと考え頑張りました。

詳細は省きますが結果、わたしの力だけではモデルルームと呼べるものには到底仕上がらず、管理会社さんの力を借りてようやくサマになったのです。

その後、写真もバッチリ決めて撮って募集開始。

意気込んで始めた空室対策でしたが、結果はなんと・・・反応が全然なかったです。（涙）

1ヶ月経過してもポツリポツリと問い合わせが来るだけで、モデルルーム化前より大して変わりませんでした。

「不動産投資本で読んだことと全然違うじゃん」と思いながら、その後すぐに違う改善策を出したのですが、なんと2週間もしないうちに満室になりました。

で、何をやったのかと言うと「募集家賃の見直し」です。

相場より2,000円安く募集していた家賃を一気に7,000円下げて28,000円にしました。

それまで反応が悪かったにも関わらずathomeの閲覧数がそれまでの5倍くらいになり、入居申込みが3件一斉に入りました。

宮城県大崎市という空室率31%の地域にも関わらず、です。

賃貸経営における3種の神器

賃貸経営における三種の神器は、

• 家賃
• 駅からの距離
• 間取り

この３つです。

sumoなどのポータルサイトで同じ家賃で並べたときに負けが多い場合、まず勝てません。

ご自身の部屋探しを思い出してみると分かると思いますが、モデルルーム化にモニターホン設置、防犯機能の強化など空室対策本に書かれている細かいテクニックを使っても入居の決め手にはならないはずです。

まずは上記３つの条件で調べ、OKな物件に加点方式で空室対策本の内容が積みあがっていきます。

当時の私は空室対対策本を盲信して取り組み、考えてみれば当然のことを忘れていた感じです。（涙）

家賃がやっぱり一番

中でも一番の競争力になるのは何と言っても家賃です。

※sumo　検索画面

sumoでは画像のように家賃や間取り、駅からの距離などで検索できますが、まずは家賃で調べる人が圧倒的に多いはずです。

家賃の限度額を決めて、そこからさまざまな要素を妥協して部屋探していきます。

なので家賃設定が割高だとそもそも検索結果に表示されず、いくらモデルルーム化やその他の施策をしても見われることがないのです。

当時のぼくは、いま思うと当然過ぎるこの事実を見逃していました。

https://twitter.com/nakaweb_fudosan/status/1326302629115404289

こちらのツイートにもある通り、家賃が安ければどのエリアでも入居希望者は必ず現れます。

ちょこちょこ小細工するくらいなら、初めからターゲット層を絞って家賃を下げていれば良かったと思います。

家賃が安くても収支が回る物件

そう考えると、「家賃が安くても収支が回る物件＝割安な物件」を買わないと一番の武器を享受できないことになります。

相場賃料が5万円のエリアで6万円の家賃を取らないと赤字になる不動産を買ってしまうと、空室対策本に書かれている面倒くさい内容を頑張らざるを得ません。

空室対策に効果があるのは間違いないのですが、3種の神器を超えることは難しいと昔から思っています。

私が物件を安く買おうとするのは、そんな理由からです。

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