物件を安く買うポイント

コロナの影響で物件の価格が少しづつ下がっている感じです。

現金をコツコツと貯めていた人は今がチャンスだと思います。

いきなり核心の話になりますが、不動産投資で一番大切なことは物件を「安く買うこと」です。

物件の安さはすべてを解決すると言っても言い過ぎではないほど重要で、高値掴みしてしまうとはっきり言って負けが確定します。

今日のブログは物件を格安で購入する為の５つのポイントをまとめました。

売主の希望売却額＝表示価格

前提ですが、物件概要書に大きく載っている表示価格はあくまで売主の希望売却額であり、適正価格とは限りません。

以前、土地値2200万・売買価格1700万の物件があったけど基礎に亀裂があったり、前面道路の権利関係がめちゃくちゃだったり、坂道が急過ぎたりしてた。「土地値以外良い所がないですね」とストレートに伝えたら価格が1000万まで下がりまして、売出し価格は適正価格じゃない事が不動産には沢山あります😎
— 中村社長@web系不動産投資家 (@nakaweb_fudosan) July 17, 2020

ちなみに北海道にあった私の実家も昔、母親が売却していましたが、理由は「屋根の雪下ろしが面倒臭いから」でした。

当時の私は不動産の知識は一切なかったのでアドバイスできませんでしたが、今思うと相当買い叩かれています。

ほぼ土地値（下手したら下回っているかも知れない）で購入したのは地場のハウスメーカーで、購入後に解体して建売住宅の敷地としたそうです。

つまり、売主や売り側の仲介になれていない不動産会社の知識不足が原因で相場より安く売りに出ることは一定確立であることなのです。

不動産は買主と売主の相対取引なので両者が合意した金額が売買価格になります。

それを踏まえて一般市場で安く調達するポイントをお伝えしていきます。

①やる気のないオーナー所有の物件

賃貸経営にやる気がない（もしくはその物件に力を入れていない）オーナーの物件は総じて荒れ果てています。

物件　共用部

共用部がこんな感じになっていることもあり、そもそも賃貸経営に力を入れていないので空室があってもお構いなしです。

やる気がないので空室がいつまでも埋まらず、更にやる気がなくなるという悪循環になっている売主さんは売却価格よりも「早く手放すこと」を優先する傾向がありますね。

楽待や健美家で物件写真をみたとき、荒れている物件はオーナーが何かしらの理由で放置している物件が稀にあるわけです。

やる気がないだけではなく、昔買った物件で当時は重宝していたけど、それなりに資産を築き資産を新しいものに入れ替えたい、というケースもあります。

いずれにしてもオーナーが物件に無頓着なので狙い目で、3棟目までこのパターンで安く買ってきました。

数ヶ月売れ残っている物件

不動産会社と売主は通常、3ヶ月で媒介契約を結びます。

いつまでも売れ残っていると他の業者に乗り換えられてしまうので、不動産会社は全力で3ヶ月以内に買主を探すわけです。

この時点で不動産会社に焦りが生まれますよね。

そして当事者である売主も2カ月くらい経つと「自分の値付けが間違っていたのかな？」と焦ってきます。

正直言うと、不動産業者は売主の値付けが間違っていることを知っているケースが多いのですが、「いやいや、この物件はそんな高く売れる訳ありませんよ」なんて言ってしまうと次の媒介契約を他の業者にされてしまうので当然言いません。

3ヶ月は泳がせて売主が弱気になったタイミングで不動産会社も値下げの打診をしていく訳で、この時点ですべてのベクトルが「早く売ろう（買おう）」と同じ方向を向きます。

買主・売主・仲介会社の3者の力が取引成立に向けて一番高まるのが、この２～３ヶ月売れ残っている状況だったりするのです。

ポイントは「2～3ヶ月」であり、これ以上売れ残っている物件は経験上イマイチです。

売主が「お金には困ってないし、いつか売れればいいや」となっている可能性が高く、ついでに言うと何年も売れ残っている物件は指値交渉なんてビクともしません。

私が確認しているだけでも4年間売れ残っている物件もあり、ここまでくると「高値掴みしてくれる奴が出てきたタイミングでいいや」レベルに思っており、私も何回か買付を入れて指値交渉しましたが、完全ブロックされました。

2～3ヶ月売れ残っている物件を調べていると運良く掘り出し物に出会えるかも知れません。

競売物件

競売は専門ではありませんが、知り合いの社長が得意で話をよく聞いています。

競売物件とは、債権者の返済が滞り債務者が換金する為に裁判所に申し立てて不動産を売却するものです。
こちらで見れます。

不動産投資　競売物件

少し調べただけで利回り62％という規格外な物件が出てくるので、安いのは言うまでもありません。（笑）

ネットで「3点セット」と言われる物件資料を閲覧できるので、昔と比べて取り組みやすくなっているそうです。

普通のサラリーマンが買って、単にローンが払えなくなった物件は難易度は低く取り合いになる事が予想されますが、何かしらの問題を抱えて安く出ている物件ならチャンスありです。

抱えている難易度が高ければ高いほど、解決した時のリターンも大きいのは普通のアパマンと変わりません。

画像の物件は流石に怖くて即決できませんが、普通のアパートと同じく「自分で解決できる理由」が原因で安くなっているなら買って良しでしょう。

一番必要なのは根気

これらの事例以外にも、物件の悪い噂があったり、入居募集をしていなくて空室だらけで安く売りに出されたりなど、安くなるには様々な理由があり得ます。

毎日売り物件を見ていればある日突然掘り出し物が見つかる確率は高いはずです。