不動産投資初心者がやりがちなこと【失敗談】

今回は「駆出しの不動産投資家がやりそうなミス」についてです。

偉そうに書いていますが全て私のミスで、よくある「不動産投資失敗談」に載るような大きな失敗ではありませんが、いま考えると浅はかというか勢いだけだったなぁという感じの失敗談です。

不動産投資を始める前に本を100冊以上読み、分かったつもりになっていましたが、実際にやると思いもよらない失敗をするものだと当時思ったものです。

特に最後の内容は金額がそこそこ大きくなるので、これから不動産投資を開始する方や急激に規模拡大される方は必読だと思います。

いきなり現地調査にいってしまった

当時、わたしは会社員で宮城県仙台市に住んでいました。

一棟目購入後も毎日売り物件をチェックしており、良さそうな物件を青森で見つけて、次の休みには全力で現地調査していました。

これの何が問題かと言うと「融資の目途をつけていない状態」で猪突猛進に現地まで飛んで行ったことです。

銀行融資をある程度固めてから物件をあてるのがセオリーであり、一棟目はそうしたのですが、その勢い（？）で2棟目も何とかなると考えてしまったようです。

結果、物件は良かったものの融資が通らず貴重な土日と新幹線代を無駄にしました。

「いまの自分ならこれくらいの融資が出る」とあたりをつけて物件を選ぶべきですね。

無駄に金融機関周りを頑張ってしまった

特に資産が多いわけでもないのに、物件が欲しい一心で一棟目購入後2カ月もしないうちに地場の金融機関に融資打診をしまくりました。

10行くらいに資料を持ち込み打診しましたが、全ての金融機関から優しくお断りされ、これまた貴重な休日を無駄にしました。
（印刷・コピー代もバカになりません）

ビジネスを始めたり、不動産投資をさらに理解するための勉強をした方がはるかに効果的だったと思います。

中途半端にモデルルームを作ってしまった

空室対策本に影響され、自ら部屋のモデルルーム化をしてみましたが見事に失敗しました。

本当こんな感じで作りたかったのですが、

全てが中途半端で、昔の画像を探しましたがなかったので、あまりに駄目で消去したのだと思います。

家具の購入から設置まで、全て合わせると約5万、土日を使ってやりましたが上手くいきませんでした。

インテリアやデザイナーズはセンスが問われるので、センスが無いのに人頑張っても、絶望的に中途半端になります。

これも対策にかけた費用と時間が無駄になった事例なので、苦手な人は最初からしない方が良いでしょう。

※唯一よかったのが、キッチンのカッティングシート張りです。

ホームセンターで切売り数百円のシートでイメージがガラリと変わりました。

https://twitter.com/nakaweb_fudosan/status/1314708997144891393

シロアリ防虫対策・屋根の補強

この2つが金額的には一番大きいです。

入居者から「シロアリがいる」と言われ、調べたところ羽アリでした。

シロアリとは違うので安心したのですが、これを機会に「シロアリの防虫対策をしよう」という話になり、2棟で約100万円かかりました。

もちろん「資産価値の保全」という意味では良いのですが、いまにして思うとシロアリ被害が発覚したときに対処すれば良かったと思います。

さらにさらに・・

同時期に屋根から雨漏りが発生しました。

補強と塗装で約100万円です。

これも築古物件らしく、被害が発生したときに「疑わしい部分を直す」スタンスで良かったと思います。

今なら分かりますが雨漏りの修繕の成功確率は高くなく、感覚的には60%ほど。

よほどひどい場合を除いて屋根全てを補強する必要はなく、部分修繕で充分でした。
（現に翌年の台風時期に雨漏りが再発しています）

まとめ

という感じで、何事もやってみると上手くいかないものですが今回の話でお伝えしたいことは実は2点だけ。

内容は失敗談でしたが、明るいまとめです。

やってみると思いもよらない失敗やトラブルは起きるけど、なんとかなる
数十万円クラスの工事は相見積もりやセカンドオピニオンを聞く

ここに書いていない失敗やトラブルも沢山聞きますし、私が運良くそれらに見舞われていないだけです。

ただ、それでも不動産投資はなんとかなります。

私だけではなく周囲の大家も皆小さなトラブルを乗り越えて規模拡大している訳です。

大きな金額が動くときは１社だけではなく、数社から見積もりや意見を貰い判断していけば、大きく失敗はしません。

これらの失敗がいまネタにできているのは、一度経験して解決策を学んだからなので、とにかく開始してみましょう。