現地調査まとめ-建物周辺はここを見よう-

利回りが高い築古物件を買ってきてますが「利回りが高い＝安くしないと売れない理由がある」と考えてOKです。

安くする理由がヤバイ場合、利回りに釣られて購入してしまうと取り返しのつかないことになります。（汗）

とは言ってもご安心下さい。

要点を抑えて調査すればヤバイ物件は判別できます。

慣れてくると、「一見ヤバそうで買付が入ってなかったけど調べてみるとお宝物件だった。ラッキー」くらいに思えるので現地調査ノウハウは超オススメスキルです。

今回は建物や物件周辺のチェックポイントをまとめました。

ただ、これらは注意点ではあるものの絶対NGな内容ではありません。

要は賃料と見合っていれば入居者は見つかる訳なので、「見落とさずに物件の家賃に反映させましょう」ということです。

①近隣物件との位置関係

都内で特にですが、お隣さんとの距離がめちゃくちゃ近い物件を見ませんか？

「これ頑張って手を伸ばしたら届くかも」という至近距離に隣接しているアパマンです。

この位置関係に注意しないと後々入居付けに苦戦する可能性があります。

ちなみに私の物件でも実際にあって、女性の入居者が「斜め上から部屋が丸見え」という理由で入居を見送っています。
（距離はそこまで近くはないですが、私の事例だと角度です。少し小高い擁壁の戸建てから見える角度に物件はあるのです（涙））

マンションだと外階段から部屋が見えたり、バルコニーから向かいのバルコニーが見える物件だとやはり嫌がられますね。

②騒音・臭気・揺れ

線路脇の物件などは電車の音が鳴り響くので要注意です。

実際はそこまでうるさくなくても「線路脇＝うるさい」というイメージを持たれるので、入居付けに苦戦する可能性があります。

それから「臭い」です。

目に見えなかったり、風向きで変わるため見落としがちですが、近くに養豚場や養鶏場、工場があったら臭いエリアがあります。

内覧時はきづかずに入居するかも知れませんが、賃貸契約の更新時（通常２年後）に解約される可能性が常にあり、いちいち現状回復しなくてはなりません。

最後に「揺れ」です。

線路脇が電車しか通らなければ揺れたりしないですが、これが新幹線だと通るたびに揺れます。
（昔私が住んでいたアパートがそうでした）

これは正直、現地調査時に気づくのは難しいので新幹線が近くを通るなら「揺れるもの」と考えてその分家賃を下げるしかないでしょう。

これら３つは現地調査時に見つけることはできないかも知れないので手っ取り早いのは「近隣住戸に聞いてみる」ことです。

騒音はもちろん屋外と部屋では変わってきますし、臭気も日本は季節によって風向きが変わるので現地調査では気づかないかも知れません。

済んでいる人に聞いてみるのが一番早くて確実なので２～３住戸にヒアリングすれば充分でしょう。

③風の強さ

こちらも済まないと分からない問題なので近隣住民にヒアリングしましょう。

政令指定都市クラスでも山風が吹き抜けてきて、風が猛烈に強いエリアがあったりします。

私が物件を持っている仙台市だと泉区の上の方が該当し、泉ヶ岳の風がモロに街を直撃するのです。
（気温より寒く感じたり洗濯物を干す際不便らしいです）

風は現地調査時でほとんどの人が意識しないポイントかと思います。

④高圧線

物件の上を見て高圧線があったら要注意です。

地役権が設定されている可能性が高いのですが、それ以上に高圧線へのイメージの悪さが問題です。

外国の研究によると「高圧線の電流は健康被害を起こす可能性がある」とのことで、現状健康への影響は不確定みたいですが、そんなことは極論どうでもよくて「イメージが悪い」ことが大問題なのです。

なにかのはずみで「高圧線の近くはコロナにかかりやすい」など根拠に乏しくてもニュースになった場合、確実に敬遠されます。

なので、これは今後の動向次第ですが（総務省は健康への被害を否定しているみたいですね）電力会社に問い合わせて上空の権利関係だけは確認しておきましょう。

⑤掲示板（マンション）

区分マンションを購入する際は、共用部にあるマンションの掲示板を必ず確認しましょう。

と言うのも、昔管理会社に勤めていたから分かるのですがマンションでトラブルが起きた際はまず必ず「掲示板で住民に告知」します。

掲示板を見れば直近のトラブルはもちろん、連絡事項も分かります。

⑥迷惑入居者の存在

騒音を出したり、共用部を好き勝手に使用したり、ひどい場合だと女性の一人暮らしの方に訪問していたケースもあります。

すぐに強制退居させたいのは山々ですが、入居者は借地借家法で過剰に保護されているのが日本なので追い出すのは至難の業なのです。

迷惑入居者は本当に厄介な存在で、購入後に相当なストレスになると思われるので場合によっては入居を見送った方が良いかもしれません。

購入後に気づいても遅い

これらの要因は「１つあれば絶対購入見送り」というものではありません。

ただ、物件の価値を下げる要因であることは間違いないので価値に見合った価格で購入すべきということです。

現地に行く前にネットで調べられる内容が大半だからこそ、現地に行かないと分からないことを現地調査では正確に見積もるべきです。

私が購入を見送った事例は他にもあるのでこちらも是非読んでみて下さい。
↓
※「購入を見送った事例」