地方で不動産投資をした感想

会社員時代は転勤族だったので、岩手や福島、宮城県など色々なところにいきました。

福島に勤務していたころに宮城県に1棟目のアパートを買ったのですが、それ以降、宮城県中心に不動産投資を拡大しています。

よくある「地方×高利回り物件」の投資ですが、東北最大の仙台ですら将来的には人口が減少していく見込みで、中心地である青葉区もすでに人口が鈍ってきています。

しかし、それでも地方での不動産投資はまだまだ美味しいです。

2019年時点で一都三県の人口は36,400万人を超えていますが、日本の人口は1億2千600万人なので、割合的には30％にも満たないわけです。

大阪・名古屋を除くと残りの約50%は地方在住者であり、「人が住んでいる＝住居が必要」なので減少しているとはいえ、投資機会は常にあると言えますよね。

今日お伝えするのは、政令指定都市や県庁所在地はもちろん、そこから車で20分くらい走った先にある人口10万人程度の不動産投資についてです。

地方の入居率は低いけど安定傾向

「いまどき地方で不動産を買うなんてヤバイ」というイメージがあるかも知れませんが、地方の物件なんてもともと入居率が高くはないので、下がると言ってもこれ以上下がりようがない、というのが率直な感想です。
（家賃も同じです）

良くも悪くも落ち着いてしまっている感があって、私の物件では「家賃を下げてくれ」とか「家賃が払えないから出ていきます」のようなことは一度もありません。

おまけに私が持っている築古物件では、入居者さんが「引越ししたくても難しい」ことを自覚されているようで、一度入居したら最低でも3年間は住んでくれまっし、「終の棲家」と捉えている人も多いです。

それに地方は地元の人間をはじめ、定住することに心地よさを感じる層が比較的多いことも定着率の高さになっているのだと思います。

地方はライバルが少ない

さらに地方はライバルが少ないです。

日本の地方が今後発展していくのは想像できませんが、昔ながらの地主系大家は東京と比べ圧倒的に多く、不勉強な地主は山ほどいます。

ウサギとカメの童話があるけど現実はウサギもそれなりに努力してくるし、カメほど分かり易く遅い人もいない。なので上手くいかない時は、仕事や場所を変えるのが有効で、人と話すのが嫌いなら営業をやめたり、細かい作業でミスが多いなら辞めてゴマスリが嫌なら会社員を辞める。戦う土俵をズラすこと。
— 中村社長@web系不動産投資家 (@nakaweb_fudosan) November 19, 2020

年収も意識も高い都内のサラリーマン大家相手に競争するのではなく、地方で緩い地主さんと競争した方が、賃貸経営ははるかに楽です。

対人関係スキルや基本的な事務処理、メールマナーなど普通に働いているだけで見についてしまう、これらのスキルでさえ身に着けていない人も多い印象なので、普通のサラリーマンで充分闘いぬいていけます。

戦いの土俵をズラすにはうってつけです。

地方を狙うのならどこか？

とは言っても、地方ならどこでも買って良いわけではありません。

人口流出が明らかなところや景気が沈んでいる街は避けた方が賢明です。

他にも、

企業城下町
大学や公共機関

など特定の需要に支えられている物件は絶対買いません。

その上で会社員時代に私が決めた基準は明確で、「現地で仕事をして1日で帰ってこれる距離」の物件です。

サラリーマン大家は全員、多忙な中不動産投資をしているので、余りにも遠方だと移動だけで土日が終わってしまいます。

東西南北の都道府県を見て決めれば良いと思いますが、エリアの選定はLIFULLHOMESの「見える賃貸経営」が分かりやすいです。

その町で全てが完結しているエリア

人口10万人ほどの街は、あんがいその街だけで労働～生活～娯楽、全てが完結してたりします。

具体的に名前を出すなら、宮城県の登米市や富谷市、新潟県の十日町市、宮崎県の小林市なんかは市民の流入出も少なめで、地元で完結している印象です。

転勤することもないため退居もありませんし、労働も安定しているので家賃の滞納などもありません。

これが例えば札幌や大宮の中央区の単身間取りなら、全国転勤がある会社に勤めている人も多いので、入居者がポンポン入れ替わります。

ハウスメーカーも街のサイズに惹かれてアパマンをガンガン建設する為、空室率は聞いたこともない田舎より高かったりするのです。

一見すると地味だけど、際立ったものがない分、堅調に推移している街が狙い目だと思います。

あなたの住んでいる付近でも高確率でそんな街があると思うので、是非探してみて下さい。